2025년형 부자들의 세금 전략 – 증여 vs 양도, 무엇이 정답일까?

부모님 세대가 부동산을 팔려고 마음먹을 때, 가장 먼저 걱정하는 게 뭘까요? “이거 팔면 세금 얼마나 나와요?” 하는 질문, 정말 자주 나오는 얘기예요. 특히 요즘처럼 부동산 세법이 자주 바뀌는 시기엔 더 그렇죠.

 

요즘은 양도소득세가 워낙 무겁게 나오다 보니, “차라리 자녀에게 증여하면 세금을 줄일 수 있지 않을까?” 이런 고민을 하시는 분들이 많아졌어요. 그런데 이게 정말 무조건 좋은 선택일까요?

 

오늘은 2025년 기준으로, 부모가 자녀에게 부동산을 증여할 때 알아둬야 할 포인트를 정리해볼게요. 실제로 절세에 도움이 되는 경우도 있지만, 자칫하면 세금이 더 늘어나는 경우도 있어서요. ‘양도 vs 증여’, 어떤 선택이 나에게 더 유리할지 같이 따져봐요!

 

 

부모 부동산 양도, 가장 큰 리스크는?

양도소득세, 생각보다 훨씬 크다!

부동산을 매도할 때 붙는 양도소득세는, 말 그대로 팔아서 생긴 차익에 매기는 세금이에요. 그런데 이게 부모님 세대의 오래된 집일수록 차익이 어마어마하게 커질 수 있죠.

예를 들어, 예전에 3억 원에 사놓은 아파트가 지금은 10억 원이 됐다면? 양도차익이 7억 원!
여기서 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세 요건을 못 채우면, 세금이 2억 원 이상 나올 수도 있어요.

특히 조정대상지역이고 다주택자라면? 중과세율(20~30%)까지 붙으니까 부담이 확 올라가죠.

저희 부모님도 예전에 팔려고 했다가 세금 알아보고 포기하신 적 있어요. 이게 생각보다 진짜 큽니다. 😰

그럼 자녀에게 증여하면 진짜 절세가 될까?

증여는 ‘세금 미루기’가 아니라, ‘전략적 선택’

증여는 부모가 살아계신 동안 자녀에게 무상으로 재산을 넘기는 행위예요. 이때는 양도세 대신 증여세가 붙죠.

그런데 조건만 잘 맞으면, 장기적으로 양도세보다 세금이 덜 나오는 경우도 있어요. 예를 들어 이런 경우요:

• 부모가 부동산을 팔 경우 양도세가 너무 많이 나올 때
• 자녀가 오랫동안 보유하며 장기보유특별공제를 받을 수 있을 때
• 세대분리 + 실거주 요건을 갖추면, 나중에 자녀가 비과세 받을 수 있을 때

단, 단순하게 ‘세금 줄이려고 일단 증여!’ 이런 건 위험할 수 있어요.
왜냐하면 증여에도 세금이 나오고, 나중에 자녀가 그 집을 팔 때도 또 세금이 붙거든요.

 

 

증여세 vs 양도소득세, 어떻게 다를까?

계산 방식부터 다르다!

• 증여세: 증여받은 자산의 시가 기준으로 계산돼요.
  → 부모-자녀 간 증여는 10년간 5천만 원까지 공제되고, 나머지는 누진세율로 과세됩니다.
• 양도소득세: 실제 취득가와 매도가의 차익을 기준으로 해요.
  → 장기보유공제, 1세대 1주택 비과세 등 다양한 혜택 활용 가능

예를 들어 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여하면,
9억 5천만 원(10억 – 5천만 원)에 대해 20~30% 세율을 적용해서
약 2억 원 가까운 증여세가 나올 수 있어요.

 

하지만 반대로, 부모가 그걸 양도하면 양도차익이 더 커서
양도세가 이보다 훨씬 더 나올 수도 있어요.

증여 후 자녀가 매도하면 세금은?

이거 정말 중요한 부분인데, 의외로 많이 놓치시더라고요.

자녀가 증여받은 부동산을 바로 매도하면, 양도세가 어떻게 나오냐면요—
부모와 자녀의 세금이 합산돼서 부모한테 세금이 부과될 수 있어요. 😱

 

이걸 ‘이월과세’라고 해요.

 

즉, 증여 후 5년 이내에 매도하면 부모가 결국 다시 양도세를 물게 되는 거죠.
그래서 증여를 선택할 때는 최소 5년 이상 자녀 명의로 보유하면서,
실거주까지 하면 더 좋은 결과를 낼 수 있어요.

세대분리 후 증여, 이 조합도 인기예요

요즘 많이들 하는 전략 중 하나가 바로 이거예요:

• 자녀 세대분리 → 증여 → 실거주 → 비과세

 

이게 잘만 되면, 나중에 자녀가 집을 팔 때
1세대 1주택 비과세나 장기보유공제도 받을 수 있어요.

단, 조건이 좀 까다롭긴 해요

요거 하나하나 확인해가면서 진행해야 해요.
괜히 서둘렀다가 혜택 못 받으면 억울하잖아요!

 

 

증여 전에 꼭 체크해야 할 것들

자녀에게 증여하기 전에, 이건 무조건 체크하고 가셔야 해요

자녀에게 증여, 언제나 정답일까?

솔직히 말하면 정답은 상황에 따라 달라요.
누군가에게는 증여가 최고의 절세 전략일 수 있지만,
또 다른 누군가에게는 세금을 더 내는 길이 될 수도 있거든요.

중요한 건, 지금 내 상황에 맞는 시뮬레이션을 해보는 것!
혼자 판단하지 말고, 세무사와 상담해서 숫자 계산부터 해보는 게 가장 현명해요.

 

증여는 한 번 하고 나면 되돌리기 어렵기 때문에,
“양도세 아까우니까 그냥 증여!” 하는 접근은 정말 위험해요.

현실적인 절세 전략을 세우고, 제대로 실행하는 게
진짜 ‘부자 마인드’ 아닐까요? 😊

 

 

10억 아파트 증여 vs 양도, 상황별 세금 비교 (2025년 기준)

 

시나리오	세금 항목	계산 기준	예상 금액	요약
① 부모 직접 매도 (다주택자)	기본 양도세	양도차익 7억 × 최대 45%	약 1.9억~2억 원	총 약 3억 5천만 원 ※ 중과세율 + 지방세 포함
	중과세율	20% 추가 (3주택 이상)	약 1.4억 원
	지방소득세	기본세 + 중과세의 약 10%	약 3천만 원
② 자녀에게 증여 후 5년 이내 매도	증여세	10억 – 공제 5천만 × 누진세율	약 2.5억 원	5억 5천만 원 이상 ※ 증여세 + 부모 양도세 이중 발생
	양도세	이월과세 적용 → 부모 과세	약 3억 5천만 원
	합산 부담	증여세 + 부모 양도세	5억 5천만 원+
③ 자녀에게 증여 후 5년 이후 매도	증여세	동일 조건 적용 (시가 10억)	약 2.5억 원	약 2.5억 원 ※ 장기 보유 후 양도세 없음
	양도세	취득가 = 시가 간주, 차익 거의 없음	0원 ~ 소액
	보유 혜택	5년 이상 + 실거주 시 공제 가능	절세 효과 극대화

 

👉 결론:

• 부모가 직접 매도: 다주택자라면 세금 3억 원 이상 부담
• 증여 후 5년 내 매도: 가장 비효율적, 절대 피해야 함
• 증여 후 5년 이상 보유: 증여세만 부담, 가장 절세되는 전략

주의: 본 계산은 단순 예시로, 세무사 상담을 통한 시뮬레이션이 반드시 필요합니다.

시나리오 4 – 자녀에게 증여 후 보유만 하는 경우 (매도 안 함)

 

항목	계산 방식	금액(예상)
증여세	동일하게 발생 (시가 10억 – 공제 5천만 원)	약 2억 5천만 원 전후
보유세	재산세, 종합부동산세 등 매년 과세	수백만 원/년
향후 상속 가능성	증여된 재산은 상속재산에 포함되지 않음	상속세 절감 효과 있음
양도소득세	매도 안 하므로 발생하지 않음	없음
총 세금	증여세 + 매년 보유세	약 2억 5천만 원 + α

 

👉 결론: 보유만 하는 경우에도 증여세 부담은 존재하지만, 자산 이전과 상속 분리 효과로 장기적인 절세 전략으로 활용할 수 있습니다.

 

시나리오별 세금 비교 요약

 

시나리오	총 세금(예상)	절세 효과 여부	유의사항
1. 부모가 직접 매도	약 3.5억 원 이상	❌ 없음	다주택 중과세 적용
2. 증여 후 5년 이내 자녀 매도	약 5.5억 원 이상	❌ 매우 비효율	이월과세로 부모가 양도세 부담
3. 증여 후 자녀가 5년 이상 보유 후 매도	약 2.5억 원	✅ 높음	장기 전략 필요
4. 증여 후 자녀가 보유만 함	약 2.5억 원 + 보유세	✅ 중간	자산 이전 + 상속 대비 전략

 

현실적인 전략 제안

• 단기 처분 예정이라면 → 부모 매도가 유리 (양도세 부담 감수)
• 장기적으로 자녀 명의 보유 예정이라면 → 증여 전략이 절세에 효과적
• 증여 후 5년은 반드시 보유해야 양도세 중복 부담 피할 수 있음
• 증여세 자금 마련이 어려운 경우 → 신중한 판단 필요
• 증여 직후 매도는 절대 비추천 ⚠️ (양도세 + 증여세 이중과세 발생)

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