아파트 두 채 가졌다고 무조건 세금 폭탄? 주택 수에 따라 달라지는 세금 총정리 (ft. 부부 공동명의 절세법)

집 한 채 마련하는 것도 힘든 요즘, 아파트 두 채를 가졌다고 하면 주변에서 ‘세금 폭탄 맞는 거 아니냐’고 걱정하는 소리를 종종 듣게 되죠? 솔직히 저도 그랬거든요. 😅

하지만 무조건 세금 폭탄이라는 말은 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 1주택자와 다주택자의 세금 차이는 분명 크지만, 어떤 주택을 언제, 어떻게 보유하고 있느냐에 따라 세금 부담을 크게 줄일 수 있는 방법도 있거든요.

특히 취득세, 종합부동산세(종부세), 양도소득세(양도세)는 주택 수에 따라 적용되는 기준이 모두 달라서, 이 차이점을 정확히 아는 것이 절세의 첫걸음입니다. 오늘은 각 세금별로 주택 수가 어떻게 계산되고, 어떤 혜택과 불이익이 있는지, 그리고 부부 공동명의와 같은 효과적인 절세 전략까지 아주 쉽게 정리해 드릴게요. 💡

주택 수에 따라 달라지는 세 가지 세금!

우리나라 세법은 1주택자에게 가장 많은 혜택을 주면서 다주택자에게는 세금 부담을 가중시키는 구조입니다. 하지만 중요한 건, 각 세금마다 주택 수를 판단하는 기준이 모두 다르다는 점이에요.

이렇게 세금마다 주택 수 기준이 다르다 보니, 취득세는 다주택자로 중과세율을 내더라도 양도세는 1주택자로 인정받아 비과세 혜택을 누리는 경우도 있어요. 이게 바로 똑똑한 절세의 포인트랍니다!

취득세, 주택 수에 따라 세율이 달라집니다!

취득세는 집을 매수할 때 한 번 내는 세금인데요, 1주택자는 가장 낮은 세율(1~3%)이 적용되지만, 다주택자에게는 무거운 누진세율이 적용됩니다.

2025년 기준으로 일반 지역에서는 3주택부터 8%, 4주택 이상은 12%의 중과세율이 적용되고요. 조정대상지역(서울 강남, 서초, 송파, 용산 등)에서는 2주택부터 8%, 3주택 이상부터 12%의 중과세율이 적용됩니다.

하지만 최근에는 취득세 중과세율을 낮추려는 논의가 계속되고 있어, 법이 개정되면 2022년 말 이후 취득분부터 소급 적용될 가능성도 있으니 최신 정보를 꼭 확인해 봐야 해요.

취득세 계산 시 주택 수에서 제외되는 주택은?

취득세를 계산할 때 주택 수에 포함되지 않는 특별한 주택들이 있어요. 이걸 잘 활용하면 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.

종부세, 부부 공동명의가 유리한 이유

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 소유한 사람에게 부과되는 세금이에요. 종부세는 인별 과세가 원칙이라서, 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산해 세금을 계산합니다.

여기서 종부세 절세 꿀팁 하나! 주택을 부부 공동명의로 하면 각자 9억 원씩, 총 18억 원까지 공제받을 수 있어 세금 부담을 크게 줄일 수 있어요.

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종부세 계산 시 주택 수에서 제외되는 주택은?

종부세도 주택 수 계산 시 제외되는 주택들이 있어요.

이러한 주택들은 1주택자 여부를 판단할 때만 제외되고, 실제 종부세 계산 시에는 공시가격이 모두 합산되니 주의해야 합니다.

양도세, 비과세 혜택이 핵심!

양도세는 집을 팔 때 내는 세금인데요, 1주택자에게는 가장 큰 혜택인 비과세가 적용됩니다.

1주택자는 2년 보유, 2년 거주 요건을 충족하면 12억 원까지 비과세 혜택을 받습니다. 하지만 다주택자는 이 비과세 혜택을 받을 수 없죠.

일시적 2주택 비과세, 똑똑하게 활용하세요!

집을 갈아타기 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우도 있죠. 이럴 땐 일시적 2주택 비과세 혜택을 활용할 수 있습니다.

기존 주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후 새로운 주택을 사고, 새로운 주택 취득일로부터 3년 안에 기존 주택을 팔면 1주택자로 인정해 비과세 혜택을 줍니다. 이 3년이라는 기간을 잘 활용하는 것이 중요해요!

아파트 두 채 무조건적인 세금 폭탄은 없다!

아파트 두 채를 가졌다고 해서 무조건 세금 폭탄을 맞는 건 아닙니다. 취득세, 종부세, 양도세 등 각 세금별로 주택 수 판단 기준이 다르고, 여러 가지 절세 혜택들이 존재하기 때문이죠.

가장 중요한 건 집을 사고팔기 전에 각 세금의 복잡한 규정을 미리 파악하고, 부부 공동명의나 양도 시기 조정 같은 전략을 세우는 것입니다. 복잡하고 어려운 세금 문제, 전문가의 도움을 받아 현명하게 대처하는 것이 가장 확실한 방법이에요.

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FAQ

1. 부부 공동명의가 무조건 유리한가요?

대부분의 경우 부부 공동명의는 종부세 기본 공제 금액을 늘려 유리합니다. 하지만 양도세 계산 시 불리할 수도 있으니, 본인의 상황에 따라 세무사와 상담 후 결정하는 것이 좋습니다.

2. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

오피스텔은 취득 시기나 재산세 부과 용도(주거용/업무용)에 따라 주택 수 포함 여부가 달라집니다. 특히 주거용으로 사용하고 있다면 주택 수에 포함될 가능성이 높으니 주의해야 합니다.

3. 주택을 여러 채 가지고 있는데, 어떤 순서로 파는 게 좋을까요?

양도차익이 적은 주택부터 팔거나, 양도차익과 손실이 발생한 주택을 같은 연도에 팔아 손실을 상계하는 전략을 고려할 수 있습니다. 가장 양도차익이 큰 주택은 최종 1주택으로 남겨 비과세 혜택을 받는 것이 가장 유리합니다.

4. 상속받은 주택도 주택 수에 포함되나요?

상속받은 지 5년이 지나지 않았거나, 소수 지분으로 상속받은 경우 등 일부 요건을 충족하면 주택 수에서 제외됩니다. 하지만 세금별로 기준이 다르니 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

5. 양도세 중과세는 현재 적용되나요?

조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과는 현재 유예된 상태입니다. 하지만 유예 기간이 끝날 경우 다시 중과세율이 적용될 수 있으니, 최신 정책 변화를 주시해야 합니다.