아파트 매매 절차 한눈에 정리 – 초보자가 꼭 알아야 할 7단계

✅ 1. 근저당·압류 말소 조항 (소유권 문제 방지)

✔ 필수 확인 사항

• 근저당(대출)이나 압류가 남아 있는 경우, 매도인이 해결하지 않으면 위험
• 잔금 지급 후에도 근저당이 남아 있다면 매수자가 부담을 떠안을 수도 있음

📌 예시 문구:

“매도인은 잔금 지급 전까지 모든 근저당 및 압류를 말소해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.”

💡 Tip

• ✅ 등기부등본 확인 후 근저당이 있는 경우 반드시 특약 추가
• ✅ 잔금 지급 전 근저당 말소 여부를 직접 확인해야 안전

✅ 2. 하자 발생 시 책임 조항 (수리 비용 부담 문제 해결)

✔ 필수 확인 사항

• 입주 후 하자가 발견되었을 때, 매도인이 책임을 회피할 수 있음
• 특약이 없으면 하자 보수 비용을 매수자가 부담해야 할 수도 있음

📌 예시 문구:

“잔금 지급 후 3개월 내 발견된 하자는 매도인이 수리 비용을 부담하며, 매도인이 이를 이행하지 않을 경우 손해배상 청구를 할 수 있다.”

💡 Tip

• ✅ 잔금 지급 전 반드시 집 내부 상태 확인 (누수·곰팡이 등)
• ✅ 하자 발생 시 매도인이 수리하도록 계약서에 명시해야 함

✅ 3. 미납 관리비·세금 정리 조항 (예상치 못한 비용 방지)

✔ 필수 확인 사항

• 매도인이 관리비나 세금을 미납한 상태라면, 매수자가 대신 납부해야 할 수도 있음
• 잔금 지급 전 반드시 미납 내역 확인 후 정리 요구

📌 예시 문구:

“매도인은 잔금 지급 전까지 모든 미납 관리비 및 세금을 정리해야 하며, 이행하지 않을 경우 미납 금액만큼 잔금에서 공제할 수 있다.”

💡 Tip

• ✅ 관리사무소에서 관리비 미납 내역 확인 가능
• ✅ 취득세, 재산세 등 세금도 미납 여부 확인 필요

✅ 4. 대출 미승인 시 계약 해제 조항 (대출 거절 시 계약금 보호)

✔ 필수 확인 사항

• 매수인이 대출을 받아야 하는 경우, 대출 거절 시 계약금을 돌려받을 수 있도록 해야 함
• 특약이 없으면 대출 거절로 인한 계약 해제 시 계약금 반환이 어려울 수 있음

📌 예시 문구:

“매수인이 신청한 주택담보대출이 승인되지 않을 경우, 계약금을 반환하고 계약을 해제할 수 있다.”

💡 Tip

• ✅ 대출 승인 여부가 불확실한 경우 반드시 특약 추가
• ✅ 은행 사전 대출 심사를 먼저 받아보는 것이 안전

✅ 5. 중도금·잔금 연체 시 책임 조항 (지연으로 인한 분쟁 방지)

✔ 필수 확인 사항

• 매수인이 중도금이나 잔금을 기한 내 지급하지 않을 경우, 계약 해제 및 손해배상 문제가 발생할 수 있음
• 매도인이 지연 없이 거래를 완료하려면 이 조항이 필수적

📌 예시 문구:

“매수인이 잔금 지급을 계약서에 명시된 기한 내 완료하지 않을 경우, 매도인은 계약을 해제하고 계약금을 몰수할 수 있다.”

💡 Tip

• ✅ 매수인은 대출 실행 지연으로 잔금 납부가 늦어질 수 있으므로, 대출 일정 확인 필수
• ✅ 매도인은 잔금 연체 시 손해를 보지 않도록 명확한 조항을 추가해야 안전

✅ 6. 전세·월세 세입자 관련 조항 (명도 지연 방지)

✔ 필수 확인 사항

• 기존 세입자가 퇴거하지 않을 경우, 명도 소송이 필요할 수도 있음
• 특약이 없으면 세입자가 잔금 후에도 계속 거주할 가능성이 있음

📌 예시 문구:

“매도인은 잔금 지급일까지 기존 세입자를 퇴거시켜야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 매수인은 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있다.”

💡 Tip

• ✅ 세입자가 있는 경우, 계약 전 퇴거 일정이 확정되었는지 반드시 확인
• ✅ 퇴거 확정되지 않은 매물은 신중하게 접근해야 함

✅ 7. 계약 해제 시 책임 조항 (계약 파기 시 손해배상 규정)

✔ 필수 확인 사항

• 계약 당사자가 일방적으로 계약을 해제하는 경우, 책임 소재를 명확히 해야 함
• 특약이 없으면 매수인이 계약을 해제해도 매도인이 계약금을 돌려줘야 하는 경우 발생 가능

📌 예시 문구:

“계약 당사자가 정당한 사유 없이 계약을 해제할 경우, 상대방에게 계약금을 배상해야 한다.”

💡 Tip

• ✅ 계약금 반환과 관련된 분쟁을 사전에 방지할 수 있음
• ✅ 계약 해제 시 책임 소재를 명확히 하여 법적 분쟁 예방

✅ 8. 계약금 반환 조항 (대출 미승인, 명도 불이행 시 보호)

✔ 필수 확인 사항

• 매수인이 대출을 받지 못하거나, 매도인이 명도를 완료하지 못하는 경우 계약금을 돌려받을 수 있도록 함
• 특약이 없으면 계약 해제 시 계약금을 잃을 가능성이 있음

📌 예시 문구:

“대출 거절, 명도 불이행 등의 사유로 인해 계약이 진행되지 않을 경우, 계약금을 반환한다.”

💡 Tip

• ✅ 대출 실행 여부가 불확실한 경우 반드시 추가
• ✅ 매도인의 명도 이행이 불확실한 경우 필수적으로 포함

✅ 9. 가구·가전 포함 여부 명확화 (추가 비용 분쟁 방지)

✔ 필수 확인 사항

• 에어컨, 냉장고, 붙박이장 등의 포함 여부를 명확히 해야 함
• 특약이 없으면 계약 후 가구·가전 제공 여부로 분쟁 발생 가능

📌 예시 문구:

“본 계약에 포함된 가전 및 가구(에어컨, 붙박이장 등)는 그대로 인도된다.”

💡 Tip

• ✅ 매수인은 추가 비용 발생을 방지할 수 있음
• ✅ 매도인은 가구·가전 제공 여부를 명확히 하여 오해 방지 가능

✅ 10. 소유권 이전 등기 기한 명시 (잔금 후 빠른 등기 확보)

✔ 필수 확인 사항

• 잔금 지급 후 매도인이 소유권 이전 등기를 지연하면 매수자가 불이익을 볼 수 있음
• 등기가 늦어지면 대출 실행 및 입주 일정에 차질 발생 가능

📌 예시 문구:

“매도인은 잔금 지급 후 7일 이내에 소유권 이전 등기 절차를 완료해야 한다.”

💡 Tip

• ✅ 잔금 지급 후 빠른 등기 확보로 법적 보호 가능
• ✅ 등기부등본 확인 후 문제 발생 시 즉시 대응 가능

• ✅ 계약 전 반드시 등기부등본 확인 (근저당, 가압류 체크)
• ✅ 대출 실행 여부를 확인하고, 계약서 특약 사항 추가 필수
• ✅ 잔금 지급 후 반드시 소유권 이전 등기 완료 확인
• ✅ 취득세 기한 내 납부 & 전입 신고 진행하여 법적 보호 확보