한국에 부동산을 소유하거나 상속받은 재외동포라면, ‘외국인등록증 없이도 등기가 가능할까?’라는 질문을 반드시 한 번쯤은 해보게 됩니다. 실제로 해외 거주자이면서 한국 국적이 없거나 국적을 상실한 경우에는 국내 주민등록번호나 외국인등록번호가 없어 등기소에 서류 제출 시 어려움을 겪는 경우가 많습니다.
그러나 걱정하지 마세요. 외국에 거주 중인 재외동포나 외국 국적자라도, 일정한 요건을 충족하면 외국인등록증 없이도 한국에서 부동산 등기를 진행할 수 있습니다. 이 글에서는 그 요건과 실제 적용 사례, 서류 준비 방법, 등록번호 발급 절차까지 단계별로 정리해드립니다.
재외동포란 누구를 말하나?
‘재외동포’란 한국 국적을 보유하지 않지만, 이전에 한국 국적이었거나, 한국인의 직계 후손에 해당하는 사람을 뜻합니다. 즉, 한국 국적을 상실한 외국 시민권자(예: 미국, 캐나다, 호주 시민권자)도 재외동포에 해당됩니다.
재외동포는 대부분 한국에 주소를 두고 있지 않기 때문에, 등기소에서 요구하는 주민등록번호나 외국인등록번호가 없는 경우가 많습니다. 그렇다면 등기용 등록번호를 발급받아 사용하면 됩니다.
외국인등록증 없이도 등기 가능한가?
정답은 ‘예’입니다. 외국 국적자 또는 재외국민이더라도, 외국인등록증 없이도 부동산 등기가 가능합니다. 다만 다음의 2가지 조건 중 하나를 만족해야 합니다.
- ① 부동산 등기용 등록번호를 등기소에서 별도로 발급받을 것
- ② 재외국민 등록부 등본 또는 본인의 외국 여권으로 신분증명을 할 수 있을 것
즉, 외국인등록증(국내에 거주 중인 외국인이 발급받는 ID 카드) 없이도, 별도의 등록번호를 활용하여 등기 신청이 가능합니다. 등기부에는 주민등록번호 대신 해당 번호가 기재됩니다.
💭 제 지인 중 한 분은 미국 시민권자인데, 외국인등록증이 없다는 이유로 등기가 불가능할까 봐 걱정을 많이 하셨어요. 알고 보니 등기용 등록번호만 발급받으면 충분히 가능하더라고요. 결국 여권 사본과 주소증명서류 준비해서 무사히 진행하셨는데, 이 정보가 더 일찍 알려졌다면 훨씬 수월했을 것 같다고 하셨어요.
부동산 등기용 등록번호란?
‘부동산 등기용 등록번호’는 외국인, 재외동포, 주소지 없는 사람 등이 부동산 등기를 하기 위해 사용할 수 있도록 법원에서 발급해주는 임시 등록번호입니다.
이 등록번호가 필요한 경우
- 해외 거주 중인 외국 시민권자 (예: 미국 시민권자)
- 한국에 주소가 없고, 외국인등록증도 없는 재외동포
- 외국 여권만 보유하고 한국과의 법적 관계 증명이 필요한 경우
이 번호는 법원 등기소에서 직접 신청해야 하며, 신청 시 신분증명서류(여권 사본, 주소증명서류 등)와 신청서류를 함께 제출해야 합니다.
부동산 등기용 등록번호 신청 절차
법원 등기소에서 등록번호를 발급받기 위한 기본 절차는 다음과 같습니다.
| 절차 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 1단계 | 등기소 방문 또는 서류 제출 | 직접 또는 대리인 가능 |
| 2단계 | 신청서 작성 (등록번호 발급 신청서) | 서식 있음, 등기소에서 제공 |
| 3단계 | 신분증명 서류 제출 | 여권 사본, 외국 주소 기재 서류 |
| 4단계 | 등록번호 부여 통지 | 등기부 등본에 기재됨 |
한 번 등록번호를 부여받으면 동일한 번호를 계속 사용할 수 있으며, 향후 부동산 매도, 상속, 명의 변경 시에도 동일 번호를 사용하면 됩니다.
외국 주소를 어떻게 증명하나요?
재외동포가 등기소에 제출하는 주소증명서류는 다음 중 하나로 준비 가능합니다.
- 영문 운전면허증 (주소 명시된 경우)
- 은행 명세서, 유틸리티 청구서 (3개월 이내)
- 외국 정부기관 발급 신분증 (주소 포함)
- 공증 후 아포스티유 또는 영사확인 받은 주소 확인서
제출 시에는 공증 또는 아포스티유 인증을 받아야 하며, 한글 번역본도 반드시 첨부해야 등기소에서 효력을 인정받습니다.
실제 서류 샘플 – 위임장 & 주소증명
한국 부동산을 상속하거나 매수할 때, 해외 거주자가 직접 방문하지 않고도 대리인을 통해 등기를 진행하려면 반드시 위임장(Power of Attorney)을 작성해야 합니다. 이 위임장은 공증 및 번역이 필수입니다.
영문 위임장 예시
POWER OF ATTORNEY I, Daniel Kim, residing at 22 Pacific Hwy, Sydney, NSW 2000, Australia, do hereby appoint my brother, Kim Minsoo, residing at 103-3, Gangnam-gu, Seoul, Korea, as my lawful attorney-in-fact to perform all necessary actions related to the registration of real estate ownership in Seoul, inherited from my late father. Dated: July 1, 2025 Signature: Daniel Kim
번역문 예시
위임장 본인 Daniel Kim(호주 시드니 NSW 2000 Pacific Hwy 22 거주)은 한국 서울 강남구 103-3에 거주하는 김민수를 본인의 법정 대리인으로 위임하여, 부친으로부터 상속받은 서울 소재 부동산에 대한 소유권 이전 등기 업무를 대리할 수 있는 권한을 부여합니다. 작성일: 2025년 7월 1일 서명: Daniel Kim
번역자는 별도 서명과 번역일자를 기재해야 하며, 공증인 인증 또는 아포스티유 인증도 함께 제출해야 합니다.
🌟 전체 등기 절차와 외화 송금 관련 사항도 미리 살펴보세요
지금 바로보기
지금 바로보기
지금 바로보기
등기소 제출 시 주의사항
- 여권 사본은 컬러로 제출 (신분증명용)
- 주소증명은 최근 3개월 이내 발급 서류만 인정
- 모든 외국어 서류는 한글 번역문 필수
- 등기용 등록번호는 최초 1회 발급 후 재사용 가능
서류를 한국으로 송부할 때는 반드시 원본 + 번역본 + 아포스티유 또는 영사확인을 함께 보내야 등기소에서 접수됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q1. 외국인등록증이 없으면 등기신청 못하나요?
아니요. ‘부동산 등기용 등록번호’를 발급받으면 가능합니다. - Q2. 등기용 등록번호는 어디서 받나요?
관할 지방법원 등기소 민원실에서 신청 가능합니다. - Q3. 주소증명으로 어떤 문서가 유효한가요?
운전면허증, 전기요금서, 은행고지서 등이며 공증 및 번역 필수입니다. - Q4. 위임장 공증은 어떻게 하나요?
해외 공증인(Notary Public)에게 공증받고, 아포스티유 인증까지 완료해야 합니다. - Q5. 위임 없이 직접 신청 가능한가요?
가능하나 등기소에 직접 방문하거나 우편 제출이 가능해야 하며, 추가 보완요구 시 대응이 어려울 수 있습니다.
핵심 요약
외국인등록증 없이도 재외동포는 한국 부동산 등기를 충분히 진행할 수 있습니다. 핵심은 등기용 등록번호 발급과 정확한 서류 준비입니다. 여권 사본, 주소증명, 위임장 등 모든 문서는 반드시 공증과 번역을 거쳐야 하며, 등기소에 제출 전 꼼꼼히 확인해야 반려 없이 절차가 진행됩니다.
법무사 없이도 충분히 가능한 절차이지만, 처음이라면 전문가와 상담을 진행하거나 믿을 수 있는 대리인을 통해 접수하는 것도 좋은 방법입니다. 특히 상속이나 매도 등 복잡한 절차는 사전 준비가 관건입니다.
외국인등록증이 없다고 포기하지 마세요. 재외동포를 위한 등기 제도는 이미 존재하고, 준비만 잘하면 누구나 가능합니다.