💭 처음 전세를 놓았을 때는 ‘월세처럼 현금 수입이 들어오는 것도 아닌데 무슨 세금이야?’ 하고 대수롭지 않게 생각했어요. 그런데 알고 보니 보증금도 세법상 ‘이자를 받은 것처럼 간주’되더라고요. 특히 반전세 형태는 더더욱 조심해야 한다는 걸, 세무 상담을 통해 알게 됐습니다. 아무리 전세라도 조건에 따라 과세될 수 있다는 걸 꼭 염두에 두어야 해요.
전세를 놓고 있는 집주인이라면 한 번쯤 이런 생각을 해봤을 겁니다. “나는 월세가 아니라 전세니까 세금은 없겠지?” 하지만 이게 정말 그럴까요? 많은 분들이 월세는 소득으로 인식하지만, 전세 보증금은 과세 대상이 아니라는 오해를 하곤 합니다.
사실은 그렇지 않습니다. 특정 조건을 충족할 경우, 전세 보증금에도 ‘간주임대료’라는 개념으로 임대소득세가 부과될 수 있습니다. 특히 전세와 월세가 혼합된 ‘반전세’ 형태는 더욱 복잡하죠. 이번 글에서는 전세도 신고 대상이 되는지, 어떤 기준으로 임대소득세가 과세되는지를 명확히 정리해 드립니다.
임대소득세의 과세 구조 먼저 이해하자
임대소득세는 주택 임대에서 발생하는 소득에 부과되는 세금으로, 일반적으로는 월세 수익이 있는 경우 과세됩니다. 그러나 전세 보증금만 받아도 일정 조건하에 ‘간주임대료’라는 이름의 소득이 발생한 것으로 간주되어 세금이 부과될 수 있습니다.
간단히 말하면, 보증금을 은행에 넣어 이자를 받는 것처럼 간주해 이자 소득 개념으로 과세하는 것입니다. 이러한 제도는 전세 보증금이 클수록 과세 대상이 될 가능성도 높아진다는 것을 의미합니다.
간주임대료란 무엇인가?
간주임대료는 말 그대로 ‘간주된’ 임대 수익을 뜻합니다. 즉, 실제로 임대인이 이자를 받지는 않았지만, 세법상 보증금을 운용해 이익을 얻었다고 간주해 소득으로 계산하는 방식입니다.
국세청은 이를 계산할 때 보증금 총액 × (정기예금이자율 × 365일 ÷ 임대일수)로 수입금액을 산정합니다. 다만, 모든 전세 계약이 간주임대료 과세 대상이 되는 것은 아니며, 과세 요건이 따로 있습니다.
전세가 간주임대료 과세 대상이 되는 조건
전세 보증금에 간주임대료를 적용해 임대소득세가 과세되기 위한 조건은 다음과 같습니다.
- 1. 보유 주택 수가 3채 이상일 것
- 2. 전세보증금 총액이 3억 원 초과일 것
- 3. 해당 주택의 기준시가가 일정 기준 초과일 것
이 중 하나라도 해당되지 않으면 전세 보증금에 대해 간주임대료가 적용되지 않으며, 임대소득세도 과세되지 않습니다. 특히 2주택 이하 보유자이거나 보증금 총액이 낮은 경우는 비과세 가능성이 높습니다.
전세만 있는 경우와 반전세의 차이
전세만 있는 경우는 비교적 간단합니다. 간주임대료 과세 대상 요건에 해당하지 않으면 세금을 낼 필요가 없습니다. 하지만 월세와 전세가 혼합된 반전세의 경우에는 월세 부분은 확정적으로 과세 대상이고, 전세 보증금은 별도로 간주임대료 기준에 따라 판단됩니다.
예를 들어, 보증금 2억 원에 월세 30만 원을 받는 경우라면, 월세 부분은 그대로 과세되며, 보증금은 간주임대료 조건 충족 여부에 따라 과세될 수 있습니다. 이 경우에는 소득이 두 가지로 나뉘므로 신고 시 반드시 정확한 계산이 필요합니다.
💭 제 친구는 반전세로 임대하면서 월세는 신고했는데, 보증금은 그냥 넘어갔다가 뒤늦게 세무서에서 연락받고 깜짝 놀랐다고 하더라고요. 알고 보니 보증금도 일정 조건이면 과세된다는 걸 몰랐던 거죠. 월세만 있는 게 아니라면 꼭 두 항목 다 따져보는 게 필요해요.
전월세 신고제와 임대소득세의 연관성
정부는 2021년부터 전월세 신고제를 시행해, 6억 원 초과 전세 또는 월 30만 원 초과 월세 계약의 경우 무조건 신고하게 했습니다. 이는 국세청이 임대소득을 손쉽게 파악할 수 있도록 하기 위한 제도입니다.
이제는 전세 계약도 모두 신고되기 때문에, 국세청은 전세 보증금 규모와 주택 보유 현황을 쉽게 분석해 간주임대료 적용 여부를 판단할 수 있습니다. 신고하지 않고 임대소득세를 피하려는 시도는 오히려 가산세나 불이익의 원인이 될 수 있습니다.
간주임대료 계산 예시로 쉽게 이해하기
실제 간주임대료가 어떻게 계산되는지 예시를 통해 알아보겠습니다. 예를 들어 집주인이 3주택 이상을 보유하고 있고, 전세 보증금으로 총 4억 원을 받았다고 가정해 보겠습니다. 이때 적용되는 정기예금이자율이 2%라면, 연간 간주임대료는 아래와 같이 계산됩니다.
| 항목 | 계산식 | 결과 |
|---|---|---|
| 전세 보증금 총액 | 4억 원 | 400,000,000원 |
| 이자율 | 2% | 0.02 |
| 간주임대료 수입금액 | 4억 × 0.02 | 800,000원 |
즉, 이 경우 집주인은 실제로 받은 이자 수입이 없음에도 불구하고, 800,000원을 임대소득으로 간주해 세금을 납부해야 합니다. 여기에 필요경비와 기본공제 등을 적용한 뒤 최종 과세표준을 산정하게 됩니다.
💭 저희 아버지도 전세로만 임대를 하시다가 세무사에게서 간주임대료 얘기를 듣고 깜짝 놀라셨어요. 실질적으로 받은 돈은 없는데 세금을 낸다고 하니 당황스러웠던 거죠. 하지만 규정을 알고 나니 보증금 규모에 따라 생기는 ‘보이지 않는 수익’도 결국 과세 대상이라는 걸 알게 되셨습니다.
전세 보증금은 무조건 과세되는 게 아니다
위 예시에서 보듯이 전세 보증금에 대해 세금이 부과되는 경우는 조건이 충족되는 특정 상황에 한정됩니다. 많은 분들이 “전세니까 세금 안 낸다” 혹은 “전세도 무조건 낸다”고 생각하시는데, 이는 둘 다 정확하지 않습니다.
정확하게 말하면, 보유 주택 수가 3채 이상이고 전세 보증금 총액이 3억 원을 초과하며, 그 외 조건도 충족해야 과세 대상이 됩니다. 이 조건 중 하나라도 충족하지 않으면 간주임대료는 계산하지 않으며, 전세 보증금은 소득세와 무관하게 됩니다.
전세 보증금 과세 조건 (간주임대료 발생)
- 보유 주택 수가 3채 이상일 것
- 전세 보증금 총액이 3억 원을 초과할 것
- 해당 주택의 기준시가가 일정 금액 초과일 것 (고가 주택일 경우 포함)
- 임대 사업자 등록 여부와 관계없이 적용 가능
전세 보증금 비과세 조건 (간주임대료 발생하지 않음)
- 보유 주택 수가 2채 이하인 경우
- 전세 보증금 총액이 3억 원 이하인 경우
- 기준시가가 낮은 일반 주택으로서 고가 주택 요건에 해당되지 않을 경우
- 단순 전세 수입만 있고 월세 없이 전세만 받는 경우
전세 보증금 과세 여부 비교표
| 구분 | 과세 대상 (간주임대료 발생) | 비과세 대상 |
|---|---|---|
| 보유 주택 수 | 3채 이상 | 2채 이하 |
| 전세 보증금 총액 | 3억 원 초과 | 3억 원 이하 |
| 기준시가 | 고가 주택일 경우 포함 | 일반적인 중저가 주택 |
| 월세 포함 여부 | 반전세 형태 (과세) | 순수 전세 |
| 임대소득세 신고 | 의무 발생 | 불필요 (조건 충족 시) |
이처럼 간주임대료는 일정 조건을 모두 충족해야만 발생하며, 그렇지 않은 경우에는 전세 보증금이 있어도 임대소득세 신고 의무는 없습니다. 자신이 어떤 조건에 해당하는지를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.
그런데 고가 주택의 기준이 모호하죠? 그것은 고가주택의 기준이 적용되는 세금의 종류에 따라 다르기때문이죠. 특히 임대소득세에서는 기준시가 12억 원 초과 주택이 고가주택으로 분류되며, 이에 따라 과세 여부가 결정됩니다.
임대소득세에서의 고가주택 기준
임대소득세의 과세 여부를 판단할 때, 주택의 기준시가가 중요합니다. 기준시가 12억 원을 초과하는 주택은 고가주택으로 간주되어, 특정 조건을 충족할 경우 간주임대료가 발생하여 과세 대상이 될 수 있습니다.
세목별 고가주택 기준 비교
| 세금 종류 | 고가주택 기준 | 적용 기준 |
|---|---|---|
| 임대소득세 | 기준시가 12억 원 초과 | 기준시가 |
| 양도소득세 | 실거래가액 12억 원 초과 | 실거래가액 |
| 종합부동산세 | 공시가격 12억 원 초과 | 공시가격 |
| 취득세 | 취득가액 9억 원 초과 | 취득가액 |
이처럼 각 세금마다 고가주택의 기준이 다르므로, 자신의 주택이 어떤 세금에서 고가주택으로 분류되는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 특히 임대소득세의 경우, 기준시가를 확인하여 과세 여부를 판단해야 합니다.
전세도 신고해야하는 임대소득세
전세든 월세든 임대소득세가 과세 대상이라면 5월 종합소득세 신고 기간에 반드시 홈택스를 통해 신고 및 납부해야 합니다. 간단한 경우에는 분리 과세를 선택해 세율 14%로 고정된 방식으로 신고할 수 있으며, 복잡한 소득 구조라면 종합 과세가 유리할 수도 있습니다.
- 분리 과세: 연간 임대소득 2천만 원 이하 시 선택 가능, 간단한 신고
- 종합 과세: 다른 소득과 합산하여 공제 혜택 활용 가능
- 간주임대료도 임대소득의 일부로 포함하여 신고
간단한 전세 계약이라도, 간주임대료 요건이 충족되면 반드시 해당 금액을 임대소득 항목으로 신고해야 하며, 누락 시 가산세가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.
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전세 보증금 세금 없이 안전하게 유지하려면?
그렇다면 전세 보증금을 세금 없이 유지하려면 어떻게 해야 할까요? 가장 좋은 방법은 과세 조건에 해당되지 않도록 주택 수를 관리하거나, 보증금 총액을 3억 원 이하로 조절하는 것입니다.
- 보유 주택 수 2채 이내로 유지
- 전세 보증금 합산액 3억 원 이하로 조정
- 임대주택 기준시가가 일정 기준 이하인지 확인
- 정기적인 세무 점검과 컨설팅을 통해 세금 리스크 사전 관리
특히 은퇴 후 임대수익을 준비 중인 분들이라면, 이러한 과세 기준을 미리 알고 세후 수익률까지 고려한 임대 전략을 세우는 것이 바람직합니다.
전세 임대 시에도 세금은 ‘선택’이 아닌 ‘의무’
결론적으로 전세 임대는 단순한 보증금 수령이 아니라, 상황에 따라 과세 대상이 될 수 있는 소득 활동입니다. 특히 3주택 이상 보유자이거나 전세 보증금이 큰 경우에는 세무서에서 임대소득세 신고 여부를 주의 깊게 보고 있습니다.
따라서 ‘나는 월세가 아니니까 괜찮겠지’라는 생각보다는, 정확한 세법 기준을 이해하고 사전에 신고 및 절세 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.
전세 임대 시 자주 하는 실수와 주의할 점
전세 임대를 하는 많은 집주인들이 간주임대료 과세 대상임을 모르고 신고를 누락하거나, 신고 요건을 잘못 이해해 불이익을 받는 사례가 많습니다. 다음은 전세 임대 시 자주 하는 실수들입니다.
- 1. 주택 수 잘못 계산: 본인 명의 외 가족 명의 주택 포함 여부 혼동
- 2. 전세 보증금 총액 산정 오류: 계약서 기준이 아닌 실제 입금액 기준 필요
- 3. 간주임대료 계산 누락: 신고할 때 전세금만 받고 월세처럼 세금 없는 줄 착각
- 4. 공제 항목 반영 미흡: 필요경비, 기본공제 적용 누락으로 세금 과다 납부
이러한 실수를 피하려면, 사전에 주택 보유 현황과 전세금 규모, 기준시가 등을 꼼꼼히 확인하고, 전문 세무사의 자문을 받아 정확히 신고하는 것이 중요합니다.
세무조사 및 불이익 사례
국세청은 전월세 신고제와 홈택스 자료를 바탕으로 임대소득을 정밀 분석하고 있습니다. 특히 전세 보증금 규모가 큰 다주택자나 사업자 미등록자의 경우, 간주임대료 누락으로 인한 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
과거 사례 중에는, 전세금만 받고 있다고 신고를 하지 않은 집주인이 세무조사에서 간주임대료 누락이 확인되어 수백만 원의 가산세를 추징당한 경우도 있습니다. 따라서 아무리 월세가 없더라도, 정기적인 세무 점검을 통해 과세 여부를 사전 파악하는 것이 매우 중요합니다.
💭 제 지인 중 한 분은 ‘나는 전세만 놓고 있으니까 신고 안 해도 된다’고 생각하고 몇 년을 넘겼어요. 그런데 어느 날 갑자기 세무조사 통보를 받고, 간주임대료 누락으로 수백만 원의 추징금을 냈더라고요. 이후엔 매년 세무사에게 점검을 받는다고 하시더군요. 단순히 소득이 보이지 않는다고 안심할 수는 없다는 걸 느꼈습니다.
전세 보증금과 임대소득세 전략적 접근
임대수익이 커질수록 단순히 ‘신고할지 말지’가 아닌, 세금까지 포함한 종합적인 수익률 계산이 필요합니다. 보증금으로 받은 자금이 과세 대상인지, 얼마나 세금을 내야 하는지, 절세는 가능한지 등을 사전에 파악해야 합니다.
임대소득세 외에도 종합부동산세, 양도소득세, 건강보험료 등 다른 세금과의 연관성도 고려해야 하며, 특히 3주택 이상 보유자의 경우 전세 보증금이 ‘세금 폭탄’이 될 수 있으므로 더욱 주의해야 합니다.
요약
전세라고 해서 무조건 세금이 면제되는 것은 아닙니다. 3주택 이상 보유하고 전세 보증금 총액이 3억 원을 초과하는 경우, 간주임대료로 인해 임대소득세가 발생할 수 있습니다.
특히 전월세 신고제 시행 이후, 국세청은 전세 소득도 정밀하게 파악하고 있어, 세법 요건을 잘 이해하고 정확한 신고와 절세 전략이 필요합니다.
단순히 ‘전세는 세금 없다’는 오해에서 벗어나, 법적 요건에 따라 달라지는 과세 기준을 이해하고, 꼼꼼하게 준비하는 것이 진짜 절세의 지름길입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 전세 보증금만 받아도 임대소득세를 내야 하나요?
A. 3주택 이상 보유자이고 전세 보증금 총액이 3억 원을 초과하면 간주임대료로 과세됩니다. - Q. 간주임대료는 어떻게 계산하나요?
A. 전세 보증금 총액에 정기예금 이자율을 곱해 산정합니다. - Q. 2주택 보유자는 전세 소득 과세 대상인가요?
A. 일반적으로 과세되지 않지만, 고가 주택이거나 다른 소득과 결합 시 과세될 수 있습니다. - Q. 전월세 신고제와 세금은 어떻게 연결되나요?
A. 전월세 신고제로 전세 계약이 자동으로 국세청에 전달되어 간주임대료 파악이 쉬워졌습니다. - Q. 간주임대료 과세가 되면 신고는 언제 하나요?
A. 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 홈택스를 통해 신고해야 합니다.
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