전세사기 피해 결정문 받는 법 – 보증금 반환 소송 전 필수 준비물

평생 모은 피 같은 돈, 혹은 은행 빚으로 마련한 소중한 전세 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했을 때의 그 막막함… 저도 수많은 상담을 통해 그 떨리는 목소리들을 들어왔기에 너무나 잘 알고 있습니다.

 

“집주인이 연락을 안 받아요.”, “세금 체납으로 집이 경매에 넘어간대요.”

 

이런 상황이 닥치면 당장이라도 법원에 가서 소송을 걸고 싶으실 거예요. 하지만 잠깐만요! 무작정 소송부터 시작하면 수백만 원의 변호사 비용과 긴 시간 싸움에 지쳐 쓰러질 수 있습니다. 2026년 현재, 정부는 ‘전세사기 특별법’을 통해 피해자들을 돕고 있습니다.

 

그 모든 지원의 시작점, 일명 ‘전세사기 피해자 결정문’이 있어야만 합니다. 이것은 단순한 종이가 아니라, 여러분을 법적으로 보호해 줄 가장 강력한 ‘신분증’과도 같습니다.

 

오늘은 보증금 반환 소송 전에 반드시 챙겨야 할 전세사기 피해 결정문 발급 조건, 신청 방법, 그리고 거절당하지 않는 팁까지 상세하게 알려드릴게요. 이 글을 읽고 차근차근 준비하면, 분명 길은 있습니다. 힘내세요! 🚀

 

 

 

🛡️ 왜 ‘피해 결정문’이 소송보다 먼저일까?

많은 분들이 “민사 소송해서 판결문 받으면 끝 아닌가요?”라고 묻습니다. 물론 판결문도 중요합니다. 하지만 피해 결정문이 있고 없고의 차이는 하늘과 땅 차이입니다.

국토교통부 전세사기피해지원위원회로부터 ‘피해자’로 인정받으면 다음과 같은 엄청난 혜택들이 쏟아지기 때문이죠.

 

• ✅ 경·공매 유예 및 정지: 당장 집이 헐값에 팔려 쫓겨나는 것을 막을 수 있습니다.
• ✅ 우선 매수권 부여: 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 때, 최고 낙찰가로 내가 먼저 살 수 있는 권리가 생깁니다.
• ✅ 법률 지원: 보증금 반환 소송, 경매 대행 등에 들어가는 변호사/법무사 비용을 정부가 지원해 줍니다. (이게 핵심입니다!)
• ✅ 금융 지원: 저금리 대출 대환, 최우선 변제금 무이자 대출 등이 가능합니다.

 

즉, “돈 없이도 소송할 수 있게 해 주고, 당장 길거리에 나앉지 않게 해주는 안전장치”가 바로 이 결정문입니다.

 

📝 내가 피해자로 인정받을 수 있을까? (4가지 요건)

2026년 현재 적용되는 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 따르면, 다음 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 빠지면 결정문을 받기 어렵습니다.

 

여기서 가장 애매한 것이 ‘고의성(기망의 의도)’인데요. 최근에는 임대인의 수사 개시 여부뿐만 아니라, ‘임대인이 보증금을 반환할 능력이 없음에도 무리하게 주택을 매입한 경우(무자본 갭투자)’도 폭넓게 인정해주고 있으니 너무 걱정하지 마세요.

 

🏃‍♂️ 피해 결정문 신청, 이렇게 진행하세요 (단계별 가이드)

변호사 없이 혼자서도 충분히 신청할 수 있습니다. 절차는 생각보다 복잡하지 않아요.

Step 1. 관할 지자체 방문 또는 온라인 접수

현재 살고 있는 지역의 광역지자체(시·도청) 전세피해지원센터를 방문하거나, ‘전세사기피해자 지원관리시스템(online.jeonse.korea.kr)’을 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다. (2026년부터 온라인 시스템이 매우 편리해졌습니다!)

Step 2. 필수 서류 제출

빈손으로 가시면 안 됩니다. 아래 표에 있는 서류를 꼼꼼하게 챙겨가세요. 서류가 미비하면 심사가 지연됩니다.

 

구분	준비해야 할 서류
기본 서류	– 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등) – 전세사기 피해자 인정 신청서 (현장 작성 가능) – 주민등록초본 (전 주소 포함)
계약 관련	– 확정일자가 찍힌 임대차계약서 사본 – 임대인의 파산선고 결정문 or 경매개시결정문 (해당 시) – 등기부등본 (건물/토지)
피해 입증	– 내용증명 발송 내역 (계약 해지 통보 증빙) – 문자메시지/카톡 캡처 (보증금 반환 요구 내역) – (가능하다면) 다른 피해 세입자들의 진술서

Step 3. 조사 및 심의 (약 30일~75일 소요)

신청을 하면 지자체에서 1차 조사를 하고, 국토부 위원회에서 최종 심의를 합니다. 결과는 등기우편으로 ‘전세사기피해자 등 결정 통지서’라는 이름으로 날아옵니다. 이 종이를 받는 순간, 법적 대응의 1막이 열리는 것입니다.

 

⚠ “만약 부결(기각) 되면 어떡하죠?”

심사 결과 ‘부결’ 통보를 받을 수도 있습니다. 주로 ‘고의성 입증 부족’이나 ‘보증금 전액 회수 가능(보증보험 가입 등)’이 이유가 되는데요.

이럴 때는 당황하지 말고 30일 이내에 ‘이의신청’을 해야 합니다.

 

• 임대인이 다른 지역에서도 전세금을 떼어먹은 사실을 찾아내거나,
• 집값 시세가 전세가보다 낮아져서 깡통전세가 되었다는 감정평가서 등을 보완하여 제출하면 재심의를 통해 인정받을 확률이 높습니다.

 

 

🌈 결론 – 혼자가 아닙니다, 제도를 200% 활용하세요

전세사기는 개인의 부주의가 아니라, 제도의 허점을 파고든 사회적 재난입니다. 그러니 자책하지 마세요. 소송을 걸기 전에 이 ‘피해 결정문’을 먼저 확보하는 것이 여러분의 시간과 돈을 지키는 가장 현명한 첫걸음입니다.

 

이 결정문이 있으면 법률구조공단을 통해 민사 소송 비용을 지원받아 무료 혹은 아주 저렴하게 소송을 진행할 수 있다는 사실, 꼭 기억하세요! 지금 바로 관할 구청이나 HUG 센터에 전화를 걸어 상담 예약을 잡는 것부터 시작해 볼까요? 여러분의 소중한 보증금, 끝까지 포기하지 않으면 되찾을 수 있습니다. 🙏

 

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💡 자주 묻는 질문 (FAQ)