전세 계약 파기 시 위약금 얼마? – 실제 사례로 정리

전세 계약을 체결할 때 가장 큰 걱정거리 중 하나, 바로 계약 파기입니다. 집주인과 세입자 모두 예상치 못한 상황으로 인해 전세 계약을 중도에 파기해야 하는 경우가 생기는데요, 이때 가장 많이 받는 질문이 바로 “전세 계약 파기 시 위약금은 얼마인가요?“입니다.

오늘은 전세 계약 파기 시 적용되는 위약금 기준과 실제 사례, 그리고 파기 절차와 주의사항까지 쉽게 정리해 드릴게요.

 

 

전세 계약 파기, 언제 가능할까?

먼저 전세 계약을 일방적으로 해지하는 것은 원칙적으로 불가능합니다. 계약의 자유는 존중되지만, 한 번 체결된 계약은 지켜야 한다는 것이 민법의 기본 원칙이죠.

그러나 다음과 같은 경우에는 정당하게 계약을 해지할 수 있습니다.

전세 계약 파기 시 위약금 기준

계약 파기 시 위약금은 크게 두 가지로 구분됩니다.

① 계약금 단계에서의 파기

계약금만 주고 받은 상태에서 계약을 파기하는 경우, 민법 제565조 (해약금)이 적용됩니다.

누가 파기하는 경우	위약금 내용
세입자가 파기	계약금 포기
집주인이 파기	계약금의 배액 배상

예를 들어, 계약금 1,000만원을 지급한 상태라면, 세입자가 파기하면 계약금 1,000만원 몰수, 집주인이 파기하면 2,000만원 배상해야 합니다.

② 본계약 체결 이후 파기

이미 본계약서 작성 및 잔금 일부 지급까지 완료한 경우, 일방적 해지는 위약금 지급 또는 손해배상 청구 대상이 됩니다.

이 경우 계약서상 위약금 조항에 따른 금액을 지급해야 하며, 명시되어 있지 않다면 민법에 따라 상대방에게 발생한 손해(이사비용, 부동산 중개수수료 등)를 손해배상해야 합니다.

전세 계약 파기, 실제 사례로 알아보기

사례 1 — 세입자가 계약금 단계에서 파기한 경우

서울 강서구의 한 전세 계약에서 세입자가 계약금 1,000만원을 지급한 후 개인 사정으로 계약을 포기했습니다. 집주인은 계약금 반환 요구를 거절했고, 법적으로도 계약금 몰수가 인정되었습니다.

사례 2 — 집주인이 계약을 파기한 경우

인천의 한 사례에서는 집주인이 전세 계약 이후 매매 계약이 더 유리해졌다며 임대차 계약을 파기했습니다. 세입자는 계약금 2,000만원의 배액(4,000만원)을 배상받았습니다.

사례 3 — 본계약 이후 세입자 해지 요청

경기도 수원의 한 사례에서는 세입자가 본계약 체결 후 갑작스러운 해외 발령으로 계약 해지를 요청했습니다. 집주인과 협의 끝에 새로운 세입자 주선 조건으로 중개수수료 및 임대 공백 기간 손해액 약 300만원을 위약금으로 지급하고 계약을 종료했습니다.

 

임차인의 월세 연체- 내용증명으로 계약 해지 진행하는 법적 절차

 

전세 계약 파기 절차

전세 계약 파기는 단순히 말로 통보한다고 끝나는 문제가 아닙니다. 반드시 법적 절차를 따르고, 서면 증빙을 남겨야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

① 계약 파기 사유 확인

먼저 계약 파기가 가능한 사유인지 확인해야 합니다. 주로 다음 세 가지입니다.

② 해지 의사 통보

해지 의사는 반드시 서면 또는 내용증명으로 통보하는 것이 좋습니다. 구두 통보는 추후 증빙이 어렵고, 분쟁의 원인이 됩니다.

③ 위약금 및 손해배상 협의

상대방과 계약 파기 조건, 위약금 지급 방식을 협의해야 합니다.

④ 합의서 작성

조건이 합의되었다면 반드시 서면 합의서를 작성해야 합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

⑤ 원상회복 및 정산

이미 입주한 상태라면 전세금, 보증금, 잔여 기간 임대료, 원상복구 비용 등을 정산해야 합니다.

 

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집주인과 세입자가 준비해야 할 서류

임차인 준비 서류

임대인 준비 서류

자주 발생하는 분쟁 사례

실제로 전세 계약 파기 과정에서 다음과 같은 분쟁이 자주 발생합니다.

이러한 분쟁을 예방하려면 계약 해지 시 반드시 서면으로 증빙을 남기고, 합의된 위약금 및 손해배상 금액을 명확히 해야 합니다.

 

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위약금 감면 협상 팁

전세 계약 파기 시 위약금 부담을 줄이려면 임대인 또는 임차인과의 협상이 중요합니다. 다음과 같은 방법을 활용해 보세요.

① 대체 임차인 주선

세입자가 계약을 파기하려는 경우, 새로운 임차인을 직접 찾아 임대인에게 주선하면, 공실로 인한 손해가 없기 때문에 위약금 감면이 가능합니다.

② 임대인의 손해 최소화 협조

임대인이 계약 파기를 요청하는 경우, 세입자에게 이사 비용 일부 지원 또는 보증금 반환 일정 협의를 통해 위약금 감경을 요청할 수 있습니다.

③ 원상복구 조건 제시

세입자 측에서 계약 파기 시, 원상복구 비용 부담 또는 복구 작업 완료 조건으로 위약금을 낮출 수 있습니다.

④ 합의서에 추후 손해 청구 금지 포함

위약금 지급 시 “추후 추가 손해배상 청구 금지” 조항을 명확히 넣어, 더 이상 금전적 분쟁이 발생하지 않도록 하세요.

 

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전세 계약 파기 시 법적 기준 총정리

 

구분	위약금 기준
계약금 단계 해지 (세입자)	계약금 포기
계약금 단계 해지 (집주인)	계약금 배액 배상
본계약 이후 해지	계약서 상 위약금 조항 또는 실제 손해배상
합의 해지	쌍방 협의로 조건 정함

 

민법 제565조(해약금) 규정에 따라 계약금 단계에서는 해약금 조항이 적용되고, 본계약 이후에는 실제 손해에 대한 배상 원칙이 적용됩니다.

정리하며 — 계약 파기, 반드시 절차와 합의가 필요

전세 계약 파기는 임대인과 임차인 모두에게 경제적·시간적 부담을 안겨줍니다. 무엇보다 중요한 것은 충분한 협의와 명확한 서면 증빙입니다.

계약금 단계에서는 민법 규정에 따라 계약금 또는 배액 배상으로 끝나지만, 본계약 이후에는 계약서에 명시된 위약금, 손해배상, 합의 내용에 따라 부담해야 할 금액이 달라집니다.

분쟁을 예방하려면 반드시 계약서 검토 → 파기 사유 확인 → 서면 통보 → 협의 및 합의서 작성 → 정산 절차를 지키세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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