최근 몇 년간 집값이 가파르게 오르면서 종부세(종합부동산세) 부담을 느끼는 분들이 정말 많아졌습니다. 특히 다주택자라면 종부세 폭탄을 피하기 위해 여러 가지 방법을 고민하실 텐데요. 그중 가장 많이 고려하는 방법이 바로 ‘증여를 통한 종부세 회피’입니다. 자녀에게 집을 증여하여 주택 수를 줄이면 종부세를 절감할 수 있다는 이야기가 많아서죠.
하지만 증여는 단순히 집 명의만 바꾸는 간단한 절차가 아닙니다. 자칫 잘못하면 종부세보다 더 무거운 ‘증여세 폭탄’을 맞을 수도 있고, 예상치 못한 불이익을 당할 수도 있습니다. 오늘은 증여를 통한 종부세 절세를 계획하고 있다면 반드시 알아야 할 핵심 주의사항 3가지를 자세히 알려드릴게요.
증여를 통한 종부세 절세의 원리
증여를 통해 종부세를 줄이는 가장 기본적인 원리는 주택의 명의를 분산하여 각 개인의 종부세 부담을 낮추는 것입니다. 종부세는 ‘개인별’로 부과되는 세금이기 때문에, 한 사람이 여러 채의 주택을 소유하는 것보다 여러 사람이 한 채씩 소유하는 것이 세금 부담을 줄이는 데 유리합니다.
예를 들어, 공시가격 18억 원의 아파트 한 채를 남편 혼자 소유하고 있다면, 종부세 공제액 9억 원(1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 종부세가 부과됩니다. 하지만 이 아파트의 절반을 배우자에게 증여하면, 각자 공시가격 9억 원씩 소유하게 되어 종부세 과세 대상에서 제외되거나 세금이 대폭 줄어들 수 있습니다.
증여를 통한 종부세 절세 시 핵심 주의사항 3가지
증여를 결정하기 전에 반드시 고려해야 할 세 가지 중요한 주의사항이 있습니다. 이 부분을 간과하면 절세는커녕 오히려 더 큰 세금 부담을 안게 될 수도 있습니다.
1. 증여세 폭탄을 맞을 수 있습니다!
종부세를 아끼려다 증여세 폭탄을 맞는 경우가 의외로 많습니다. 증여를 통한 절세의 핵심은 종부세 절감액이 증여세액보다 커야 한다는 점입니다.
증여세율 요약
| 증여재산가액 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | – |
| 5억 원 이하 | 20% | 1,000만 원 |
| 10억 원 이하 | 30% | 6,000만 원 |
| 30억 원 이하 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
또한, 증여재산공제 한도를 반드시 확인해야 합니다. 배우자에게 증여 시 10년간 6억 원, 성인 자녀에게 증여 시 10년간 5천만 원까지 세금 없이 증여할 수 있습니다. 증여하려는 주택의 공시가격이나 시세가 이 공제액을 초과할 경우, 초과분에 대해 막대한 증여세가 부과될 수 있습니다.
2. 취득세가 발생합니다!
증여를 통해 주택 명의를 바꾸는 것도 일종의 취득 행위이므로, 취득세가 발생합니다. 주택의 공시가격 기준으로 3.5%의 세율이 적용되며, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가로 부과되어 실질적으로는 4%에 가까운 세금을 내야 합니다. 아파트를 증여받는 경우에는 중과세율이 적용될 수 있어, 취득세 부담이 더욱 커질 수 있습니다.
3. 증여 후 바로 팔면 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다!
증여를 받은 후 5년 이내에 해당 주택을 팔게 되면, 양도세 계산 시 취득가액을 증여 당시의 가격이 아닌 ‘증여자가 처음 취득했던 가격’으로 계산합니다. 이를 ‘이월과세’라고 부르는데요.
만약 부모가 3억 원에 샀던 아파트를 자녀에게 증여한 뒤, 자녀가 5년 이내에 10억 원에 팔았다면, 양도차익은 7억 원(10억 원 – 3억 원)으로 계산됩니다. 이로 인해 막대한 양도세가 부과될 수 있습니다. 증여 후 최소 5년이 지난 시점에 팔아야 이월과세 규정을 피할 수 있으니, 이 점을 꼭 기억해야 합니다.
증여를 활용한 현명한 절세 전략
위의 주의사항을 충분히 고려하고 나면, 증여를 통한 절세가 마냥 유리한 것만은 아니라는 것을 알 수 있습니다. 하지만 다음과 같은 전략을 활용하면 현명하게 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
✅ 현명한 증여 절세 전략
- 공시가격이 낮을 때 증여하기: 증여세는 증여 시점의 시가를 기준으로 부과됩니다. 따라서 공시가격이 상대적으로 낮을 때 증여를 진행하는 것이 유리합니다.
- 미성년 자녀에게 미리 증여하기: 미성년 자녀에게는 10년간 2천만 원까지 비과세 증여가 가능합니다. 미리 증여하면 자녀가 성인이 되었을 때 더 많은 자산을 물려줄 수 있습니다.
- 부담부증여 활용하기: 증여할 주택에 담보대출이 있다면, 대출금을 함께 증여하는 ‘부담부증여’를 활용할 수 있습니다. 이 경우 대출금액만큼은 양도로 간주되어 양도세가 부과되지만, 증여세 과세 표준이 낮아져 총 세액을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.
특히 부담부증여는 절세 효과가 클 수 있지만, 계산이 복잡하고 자칫 잘못하면 세금 폭탄을 맞을 수 있으므로 반드시 세무 전문가와 상담 후 진행해야 합니다.
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종부세 절세, 전문가와 상의하세요!
증여를 통한 종부세 절세는 분명 매력적인 방법이지만, 증여세, 취득세, 양도세 등 다양한 세금을 종합적으로 고려하지 않으면 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있습니다. 막연하게 ‘명의를 바꾸면 되겠지’라고 생각하기보다는, 전문가의 도움을 받아 자신의 자산 규모와 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.
성공적인 절세는 충분한 지식과 철저한 계획에서 시작됩니다. 이 글이 여러분의 현명한 세금 관리에 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공시가격과 시세 중 어떤 것을 기준으로 증여세를 계산하나요?
증여세는 증여 시점의 ‘시가’를 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다. 시가를 산정하기 어려울 경우에만 공시가격을 기준으로 삼을 수 있습니다. 국세청은 유사 매매 사례 등을 통해 시가를 판단하므로, 단순 공시가격만으로 증여세를 계산하면 안 됩니다.
Q2. 증여세 공제는 10년마다 받을 수 있나요?
네, 그렇습니다. 증여재산공제는 증여일로부터 과거 10년 이내에 증여한 재산을 합산하여 계산합니다. 예를 들어, 자녀에게 5년 전 3천만 원을 증여했다면, 지금 증여 시에는 남은 2천만 원에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
Q3. 증여세 납부는 누가 해야 하나요?
증여세 납세 의무는 ‘증여를 받은 사람’에게 있습니다. 다만, 증여를 받은 사람이 증여세를 내기 어려운 경우에는 증여자가 연대 납세 의무를 지게 됩니다.
Q4. 부담부증여는 무조건 유리한가요?
아닙니다. 부담부증여는 절세 효과가 있을 수 있지만, 대출금에 대한 양도세 계산이 복잡하고 경우에 따라 양도세율이 높게 적용될 수 있습니다. 반드시 세무 전문가와 충분한 상담을 거쳐야 합니다.
Q5. 증여 후 다시 증여를 철회할 수 있나요?
증여 계약을 맺고 등기까지 완료된 후에는 원칙적으로 철회가 불가능합니다. 증여 계약을 철회하고 다시 명의를 되돌리면, 그 자체로 또 다른 증여로 간주되어 추가적인 증여세와 취득세가 발생할 수 있습니다.
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