최근 몇 년 사이 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 오피스텔 대체 투자처로 인기를 끌면서 일부 투자자와 실수요자들 사이에서 지식산업센터 주거용으로 활용할 수 있는지에 대한 문의가 많아졌습니다.
특히 오피스텔 대비 저렴한 가격과 주택수에 포함되지 않는 장점 때문에, 지식산업센터를 주거용으로 사용해도 괜찮을까?라고 고민하는 분들이 많은데요, 과연 법적으로 문제가 없는지, 실제 사례는 어떤지 자세히 살펴볼게요.
지식산업센터란?
먼저 개념부터 정리해볼게요.
지식산업센터란, 제조업·지식기반산업·정보통신업 등의 사업장을 한 건물에 집적시켜 업무 공간으로 제공하는 복합용도 건축물입니다.
주거용 건축물이 아닌 준공업지역, 산업시설용지에 위치해 있으며, 사업자 등록, 업종 제한이 필수인 시설입니다.
✅ 쉽게 말해, 업무·산업활동을 위한 공간이지, 주거를 목적으로 만들어진 공간은 아닙니다.
지식산업센터 주거용 사용, 가능할까?
법적으로 지식산업센터는 주거용 사용이 불가합니다.
건축법과 산업집적활성화법에 따라 업무시설, 제조시설, 지원시설 용도로만 사용해야 하며, 주거는 명확히 금지되어 있습니다.
만약 주거용으로 사용할 경우 불법 용도 변경에 해당해 과태료, 강제 이행명령, 원상복구 명령까지 받을 수 있습니다.
📌 법적 근거
- 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 : 지식산업센터는 업무·산업시설로만 용도 제한
- 건축법 : 용도 변경 시 허가 또는 신고 의무 부과
- 불법 용도 변경 시 : 최대 5천만원 이하 과태료 + 원상복구 명령
실제 사례 – 지식산업센터 주거용 사용 적발 사례
그럼에도 불구하고 일부 투자자와 실입주자들은 업무시설로 등록 후 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우가 있습니다.
대표적인 사례들을 살펴보겠습니다.
🔍 사례 1. 업무시설로 등록 후 실제 주거
서울 성수동 소재 A지식산업센터.
입주 계약서상 사업자 등록 의무가 있지만, 임차인이 사업자 등록만 해놓고 실제로는 주거 용도로 거주하다가 구청 민원으로 적발.
▶️ 과태료 300만원 부과 + 원상복구 명령
🔍 사례 2. 매매 당시 ‘주거 가능’ 허위 안내
경기도 B지산.
분양 당시 브로커가 “주거로 사용해도 문제없다”고 홍보해 계약한 입주자 다수 발생. 이후 관할 지자체 대대적 단속으로 다수 과태료 부과 + 건축물관리대장상 불법 용도 변경 이력 남음.
이처럼 주거용 사용 적발 사례는 매년 꾸준히 증가하는 추세이며, 특히 민원 신고 → 현장 단속 → 과태료 처분으로 이어지는 경우가 많습니다.
지식산업센터 주거용 사용 시 법적 리스크
앞서 살펴본 것처럼, 지식산업센터를 주거용으로 사용할 경우 명확한 불법행위에 해당합니다.
그러면 어떤 불이익이 따를 수 있을까요?
📌 주요 법적 리스크
- ⚠️ 과태료 부과 : 건축법 제79조에 따라 최대 5천만원 이하
- ⚠️ 원상복구 명령 : 내부 구조 변경, 주거 목적 시설물 철거 의무
- ⚠️ 강제 이행명령 : 복구명령 불이행 시 이행강제금 부과
- ⚠️ 건축물관리대장에 불법 용도 변경 기록 → 향후 매매, 담보, 대출 불이익
- ⚠️ 임차인 퇴거 조치 : 주거 사용이 적발될 경우 즉시 퇴거 통보 가능
📌 판례 사례
실제 2022년 서울행정법원에서는 B지식산업센터 입주민들이 “주거 목적 사용은 문제가 없다”며 구청의 과태료 처분에 불복해 소송을 제기했지만,
법원은 ‘지식산업센터는 법적으로 주거용이 불가능하며, 용도 변경은 위법’이라고 판결했습니다.
또한, 일부 지역에서는 민원 접수 시 즉시 현장 점검을 실시해 불법 주거 사용 적발 후 과태료 처분뿐 아니라 향후 대출 제한, 세제 불이익까지 적용한 사례도 있습니다.
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지식산업센터 주거용 사용, 왜 계속 시도될까?
그럼에도 불구하고 많은 사람들이 지식산업센터를 주거로 사용하려는 이유는 다음과 같습니다.
- ✅ 주택수에 포함되지 않음 → 다주택 규제 회피 목적
- ✅ 아파트·오피스텔 대비 저렴한 매매가
- ✅ 도심권, 교통 편리한 지역에 위치
- ✅ 일부 지식산업센터의 풀옵션, 샤워실, 주방 시설 완비로 주거 가능 구조
하지만 이러한 이유로 주거 사용을 시도하는 것은 명확한 불법 행위이며, 적발 시 금전적·법적 리스크가 크다는 점을 반드시 유념해야 합니다.
정리 – 지식산업센터, 주거용 사용은 위험합니다
지식산업센터는 업무용 건축물로 등록된 시설이며, 주거용 사용은 불법입니다.
최근 단속이 강화되고 있고, 불법 주거 적발 시 과태료, 원상복구 명령, 대출·매매 불이익까지 이어질 수 있습니다.
혹시 주거 목적을 고려해 지식산업센터 구매를 검토 중이라면, 반드시 주거 불가능 시설이라는 점을 인지하시고,
실수요자라면 오피스텔, 도시형생활주택 등 합법적 주거용 시설을 선택하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q1. 사업자 등록을 하면 주거용 사용이 가능한가요?
A. 아닙니다. 사업자 등록 여부와 관계없이 실질적으로 주거로 사용하면 불법입니다. - Q2. 내부에서 숙식을 하며 사무실을 운영해도 문제가 되나요?
A. 업무 목적이 아닌 주거 중심의 사용이 확인되면 불법입니다. - Q3. 불법 주거 사용 적발 시 어떤 처분을 받나요?
A. 과태료 부과, 원상복구 명령, 건축물대장 불법 이력 기재, 대출 제한 등이 있습니다. - Q4. 지식산업센터 내부에 샤워실, 주방이 설치되어 있으면 주거 가능 아닌가요?
A. 시설 설치와 상관없이 법적으로 주거 목적 사용은 금지되어 있습니다. - Q5. 불법 주거 사용 사실이 적발되면 입주자뿐 아니라 소유자도 처분을 받나요?
A. 네. 임차인의 불법 사용 적발 시 소유자도 과태료와 복구 명령 대상이 됩니다.
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