토지 매매 시 세금 및 비용 계산 방법

토지를 사고팔 때 단순히 매매가만 생각하면 큰 오산입니다.
양도소득세, 취득세, 중개수수료, 각종 등록비용까지 합치면 생각보다 많은 비용이 발생할 수 있어요.

특히 양도소득세는 거래 후 납부해야 하며, 계산 방식도 복잡해 사전에 정확히 알고 준비하는 것이 매우 중요합니다.
이 글에서는 토지 매매 시 발생하는 주요 세금과 비용 항목들을 총정리해드릴게요.

주요 내용

토지 매매 시 주요 세금과 비용은?

토지를 거래할 때는 매도자(파는 사람)와 매수자(사는 사람) 모두에게 각각 세금이 발생합니다.
그 구조를 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

매수자: 취득세 + 농어촌특별세 + 등기비용 + 중개수수료
매도자: 양도소득세 + 지방소득세

아래에서 항목별로 자세히 알아볼게요.

토지 취득 시 세금: 취득세 + 농특세

토지를 구매한 사람에게 가장 먼저 부과되는 세금은 취득세입니다.
토지의 용도와 지역, 거래 방식에 따라 취득세율이 달라질 수 있어요.

취득세 기본 세율

구분	세율
일반 토지	4.6%
농지 (농지법상 감면 대상)	약 3.5% 내외 (조건부 감면 적용)

예를 들어, 1억 원짜리 토지를 매입했다면 취득세로 약 460만 원이 부과됩니다.
단, 농지를 매입해 실제 자경할 경우 일부 세금이 감면될 수 있습니다.
또한, 농어촌특별세(0.2%)가 추가되는 경우도 있습니다.

기타 부대비용

등기신청 수수료: 약 1~2만 원
등록면허세: 취득세와 함께 납부 (별도 계산)
법무사 수수료: 대행 시 별도 비용 발생 (약 5만~20만 원)

토지 매도 시 세금: 양도소득세

토지를 팔면 매도자에게 가장 중요한 세금은 양도소득세입니다.
이 세금은 부동산 거래로 인해 발생한 차익(양도차익)에 대해 부과되며,
보유 기간과 기타 조건에 따라 세율이 달라집니다.

양도소득세 계산 공식

기본 공식은 다음과 같습니다:

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제
양도소득세 = 과세표준 × 세율 (6~45%)

예시:
2007년에 1억 원에 구입한 토지를 2024년에 2억 원에 매도했다면, 양도차익은 1억 원입니다.
여기에 보유 기간이 15년 이상이면 최대 30%까지 공제가 가능합니다.

세율 구간

과세표준	세율	누진공제
1,200만 원 이하	6%	–
1,200만 ~ 4,600만 원	15%	108만 원
4,600만 ~ 8,800만 원	24%	522만 원
8,800만 원 초과	35~45%	누진 공제 적용

주의: 양도소득세에는 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다.
즉, 실제 납부액은 계산된 양도세에 10%를 추가로 더한 금액입니다.

기타 발생 비용 정리

토지 매매에서는 세금 외에도 중개보수, 법무비용, 인지세 등 다양한 부대비용이 발생합니다.
이 비용들은 실제 정산 시 누락되기 쉬우므로 사전에 확인하고 준비하는 것이 중요해요.

공인중개사 수수료 (중개보수)

부동산 거래 시 가장 자주 접하는 비용이죠.
토지의 경우 거래금액의 0.9% 이내에서 협의되며, 법적 상한선은 0.9%입니다.

거래금액	최대 수수료율	예상 중개보수
1억 원	0.9%	90만 원
2억 원	0.9%	180만 원

매수자와 매도자가 각각 50%씩 부담하는 경우가 많지만, 거래 시 협의 가능합니다.

법무사 비용 (등기 이전 대행)

등기이전을 법무사에게 맡기는 경우 약 5만 ~ 20만 원 선의 수수료가 발생합니다.
공시지가나 등기 난이도에 따라 다를 수 있으며, 취득세와 별도로 납부됩니다.

인지세

부동산 매매 계약서에는 계약금액에 따라 인지세를 붙인 후, 인지세액만큼의 인지세 용지를 부착해야 합니다.

계약금액	인지세
1억 원 초과 ~ 10억 원 이하	15만 원
10억 원 초과	35만 원

인지세는 매도자와 매수자가 절반씩 부담하는 것이 일반적입니다.

양도소득세 절세 방법

토지를 매도할 때 적절한 절세 전략을 세우면 수백만 원에서 수천만 원의 세금을 아낄 수 있습니다.
아래 방법들을 참고해보세요.

1. 장기보유특별공제 활용

토지를 3년 이상 보유한 경우, 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제를 받을 수 있습니다.

3년 이상: 6%
4년 이상: 8%
10년 이상: 30%

Tip: 매도 시기를 조절해 보유기간을 채우는 것도 절세 전략입니다.

2. 필요경비 꼼꼼히 반영

취득 시 소요된 비용, 설계·개발비, 법무사 수수료, 세금 등을 필요경비로 인정받으면 양도차익이 줄어들고, 세금도 줄어듭니다.

3. 가족 간 증여 후 매도는 주의

증여받은 토지를 바로 매도하면 양도차익 기준이 낮아져 오히려 세금이 많아질 수 있습니다.
증여 후 5년 이내 매도 시, 원래 소유자의 취득가액 기준으로 과세되니 유의하세요.

실전 예시로 보는 세금 계산

사례:
김 씨는 2012년에 5,000만 원에 매입한 토지를 2024년 1월에 1억 2,000만 원에 매도했습니다.
보유기간은 12년이며, 기타 필요경비는 200만 원입니다.

양도차익 = 1억 2,000만 – 5,000만 – 200만 = 6,800만 원
장기보유공제 (30%) = 2,040만 원
과세표준 = 4,760만 원
양도소득세 = 15% 구간 → (4,760만 × 15%) – 108만 = 약 606만 원
지방소득세 = 양도세의 10% → 약 60만 원
총 납부 세액: 약 666만 원

이처럼 세금은 실제 거래 금액뿐 아니라 보유 기간, 공제 여부, 필요경비 반영에 따라 크게 달라질 수 있어요.

토지 매매 시 주의할 점

마지막으로, 토지를 사고팔 때 반드시 체크해야 할 주요 포인트들을 정리합니다.

용도지역 확인: 해당 토지가 농지인지, 개발 제한 구역인지 확인 필수
취득 후 바로 개발 가능한지 확인: 지목·용도변경 절차가 필요할 수 있음
공시지가 확인: 보유세, 취득세 계산 시 기준이 되는 항목
취득세 감면 대상 여부: 자경농지나 청년 귀농인은 감면 가능
매매 계약서 작성 시 인지세 확인: 국세청 기준 금액 적용 필요

마무리하며

토지 거래는 단순한 가격 협상이 아닌, 정확한 세금 및 비용 계산이 핵심입니다.
실제 거래에서는 세금, 중개수수료, 등기비용 등 다양한 비용이 발생하기 때문에,
사전에 이 모든 요소를 고려해 예산을 짜는 것이 매우 중요합니다.

특히 양도소득세는 매도 후 2개월 이내 신고 및 납부해야 하며,
보유기간, 필요경비, 공제 여부에 따라 납부 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

이번 글을 통해 토지 거래에 대한 전체적인 세금 구조와 비용 흐름을 이해하셨다면,
앞으로의 매매 과정에서 더 신중하고 똑똑한 판단을 하실 수 있을 거예요.

투자든 실수요든, 토지는 결국 ‘법과 세금’을 잘 아는 사람이 유리합니다.
전문가와 함께 꼼꼼히 준비하셔서 좋은 결과 얻으시길 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 농지를 샀는데 농사를 직접 안 지어도 되나요?
A. 아닙니다. 농지 취득 시 자경 조건이 붙는 경우가 많으며, 허위 자경 시 과태료 및 감면 세금 추징이 발생할 수 있습니다.
Q. 보유 기간이 짧아도 양도세를 줄일 수 있나요?
A. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시부터 적용되며, 단기 보유는 세금 부담이 커집니다.
Q. 지목이 ‘전(밭)’인데 바로 건축 가능한가요?
A. 아닙니다. 건축을 위해선 지목 변경(전 → 대지) 및 용도지역 확인이 필요합니다.
Q. 법인 명의로 토지 거래 시 세금이 다르나요?
A. 네. 법인은 양도소득세 대신 법인세가 적용되며, 감면 혜택이 다를 수 있습니다.
Q. 매매 후 등기 이전은 언제까지 해야 하나요?
A. 60일 이내 등기 이전해야 하며, 미이행 시 과태료 부과 대상이 됩니다.