9억 이하 1주택자 종합부동산세 ‘0원’ 만드는 3가지 방법 (2025년 최신 개정판)

“우리 집 공시가격이 9억 원이 넘었는데, 종부세 내야 하나요?” 집값이 오를 때마다 많은 분들이 가장 먼저 걱정하는 것 중 하나가 바로 종합부동산세(이하 종부세)입니다. 😥 사실 2024년까지는 1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억 원까지 종부세 비과세였지만, 최근 세법 개정 논의로 인해 기준이 달라질 수 있다는 이야기가 많았죠.

 

 

2025년 9월 현재, 국회를 통과한 최신 세법 개정안에 따르면, 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액은 그대로 12억 원으로 유지됩니다. 하지만 ‘9억 원’이라는 제목은 여전히 유효한데요. 공시가격 12억 원을 넘는 주택도 다양한 공제 혜택을 통해 과세표준을 9억 원 아래로 낮춰 실질적으로 종부세를 ‘0원’으로 만들 수 있기 때문입니다.

 

오늘은 이 세 가지 방법을 2025년 최신 개정안을 기준으로 자세히 알려드릴게요. 📝

첫 번째 방법 – 고령자 공제와 장기보유 공제 활용하기

종부세는 공시가격에서 기본공제액을 뺀 금액에 세금을 매깁니다. 그런데 이 공제액을 더 크게 늘릴 수 있는 방법이 있어요. 바로 고령자 공제와 장기보유 공제입니다. 이 두 가지 공제는 중복 적용이 가능해서 세금 부담을 대폭 줄일 수 있습니다.

 

 

만약 만 70세 이상으로 15년 이상 집을 보유했다면, 고령자 공제 40%와 장기보유 공제 50%를 합쳐 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 😮 이렇게 되면 웬만한 고가 주택도 종부세가 거의 ‘0원’에 가까워질 수 있습니다.

두 번째 방법 – ’18억 원’ 미만 공동명의로 분산하기

2025년 종부세 개편안의 핵심 중 하나는 부부 공동명의 1주택자의 세금 부담 완화입니다. 부부 공동명의의 경우, 1주택에 대해 부부가 각각 12억 원씩 총 24억 원까지 기본공제를 받을 수 있습니다.

 

하지만 최근 국회에서 논의된 개정안은 공동명의 부부에게도 ‘1주택자’ 특례를 적용, 부부가 12억 원을 각각 공제받는 대신 총 18억 원의 특별공제를 적용하는 방식이 유력하게 논의되고 있습니다. 최종 확정안이 나오기 전까지는 기존의 12억 원(합산 24억 원)과 함께 18억 원의 특별공제를 모두 고려해야 합니다.

 

구분	기본공제액	장점	단점
단독명의 (1주택자)	12억 원*	고령자 및 장기보유 공제 적용 가능	부부 공동명의 대비 공제액이 적음
부부 공동명의	18억 원~24억 원*	공시가격이 높아도 종부세 부담 최소화	고령자 및 장기보유 공제 미적용

*2025년 종부세법 최종 개정안에 따라 공제액은 달라질 수 있습니다.

 

여기서 중요한 점! 부부 공동명의는 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 없습니다. 따라서 공시가격이 12억 원을 넘지 않고, 부부 중 한 명이 고령자이거나 장기보유한 경우에는 단독명의가 오히려 유리할 수 있습니다. 전문가들은 공동명의로 변경하기 전에 세무사 상담을 통해 유리한 방식을 선택하는 것이 필수라고 조언합니다.

 

 

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세 번째 방법 – 공시가격 하락으로 종부세 대상에서 벗어나기

집값 하락으로 공시가격이 떨어지면서 종부세 대상에서 벗어나는 경우도 있습니다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 산정되며, 4월 말에 공시됩니다. 공시가격이 12억 원 이하로 내려간다면, 자연스럽게 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.

 

 

사실 이 방법은 내 의지대로 할 수 있는 부분은 아니지만, 공시가격을 주기적으로 확인하고 이의신청 제도를 활용하는 것만으로도 예상치 못한 종부세 부담을 덜 수 있습니다.

내 집에 맞는 최적의 전략을 찾아라

종합부동산세는 주택의 공시가격, 보유 기간, 소유 형태(단독/공동) 등 다양한 요인에 따라 달라집니다. 2025년에 시행될 새로운 기준에 맞춰 종부세를 ‘0원’으로 만들고 싶다면, 나의 상황에 맞는 최적의 전략을 세워야 합니다.

 

단독명의라면 고령자 및 장기보유 공제를 적극적으로 활용하고, 주택 공시가격이 높다면 공동명의 변경을 고려해 볼 수 있습니다. 물론 변경 전에는 반드시 전문가의 조언을 듣는 것이 중요합니다.

 

세금은 아는 만큼 줄일 수 있습니다. 오늘 알려드린 3가지 방법을 통해 더 이상 종부세 걱정 없이 편안한 내 집 생활을 누리시길 바랍니다.

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)