우리 아파트 재건축 추진 중인데, 돈이 이렇게 들 줄은 몰랐어요

“재건축 되면 집값이 두 배 오른다는데?”, “지금 부담되더라도 버티면 대박 날 걸?”
많은 사람들이 재건축을 ‘인생 한방’처럼 생각합니다.
저도 그랬습니다. 우리 아파트 재건축 추진 소식을 듣고, 기대 반 설렘 반으로 기다렸죠.

하지만 막상 조합이 설립되고, 사업이 조금씩 구체화되면서 알게 된 건…
“생각보다 훨씬 많은 돈이 든다”는 충격적인 사실이었어요.

주요 내용

재건축? 듣기만 해도 집값 오를 것 같은 단어

우리 아파트는 지은 지 35년이 넘은 오래된 단지입니다.
전용면적 59㎡, 흔히 말하는 25평형이고, 엘리베이터도 없고, 누수도 잦은 낡은 구조죠.

몇 년 전부터 주민들 사이에 “재건축하자”는 얘기가 나왔고,
드디어 작년, 조합 설립 인가를 받고 정식으로 사업이 시작됐습니다.

초반 분위기는 뜨거웠습니다.
“지금 7억인데 재건축되면 12억은 기본이래!”
“분담금도 일반분양으로 다 메꿔서 거의 안 낼 거래!”

하지만 막상 관리처분계획 수립 단계에 들어서면서부터 분위기가 싸해졌습니다.

👉 관리처분계획 인가란? 재건축·재개발 사업 필수 단계 총정리

문제는 ‘내야 할 돈’이 생각보다 너무 크다는 것

조합 설명회에서 받은 안내자료. 거기엔 이렇게 쓰여 있었습니다.

평형 증가에 따른 추가 분담금: 약 7,200만 원
공사비, 설계비, 사업비 포함한 1인당 평균 부담금: 9,800만 원

“9천만 원?” 순간 말문이 막혔습니다. 처음엔 3~4천만 원쯤 예상했는데요.
조합장은 “이건 추정치고, 일반분양가가 잘 나오면 줄어들 수도 있다”고 설명했지만…

실제로는 공사비 상승, 원자재 가격 인상, 금리 인상, 분양시장 침체 등
여러 요인이 겹쳐 부담이 점점 커지고 있었어요.

재건축에서 조합원이 부담하는 주요 비용 항목

그럼 실제로 어떤 돈이 들어가는 걸까요? 아래 표로 정리해볼게요.

비용 항목	내용
건축비	아파트 철거 후 신축에 들어가는 공사비
사업비	설계, 감리, 행정비, 용역비, 광고비 등
이주비	철거 중 거주지 마련을 위한 대출(이자 부담)
추가 분담금	예상보다 사업비가 증가했거나, 일반분양 수익이 적을 때 추가 징수
초과이익환수금	1인당 3억 원 초과 수익 발생 시 국가에 납부

즉, 재건축은 아파트를 다시 짓는 것뿐 아니라, 그 과정 전체에 드는 모든 비용을 분담하는 구조예요.

“분양가로 다 메워준다더니…”는 왜 틀릴 수 있나요?

처음 조합 설명에서 많이 들었던 말이죠.
“일반분양 수익이 크기 때문에 조합원 부담은 거의 없을 거예요.”

하지만 현실은 다릅니다. 최근 몇 년 사이 분양가 상한제 적용, 분양시장 침체로 인해
일반분양 수익이 크게 줄었습니다.

조합은 분양으로 남긴 수익으로 공사비 일부를 충당하고,
나머지는 조합원들에게 추가 분담금 형태로 청구하게 되는 구조죠.

그렇기 때문에 “분양 잘 되면 돈 안 낸다”는 말은 위험한 기대일 수 있어요.

실제 조합원 분담금 예시 (서울 vs 수도권)

지역	기존 평형	신축 배정	추정 분담금
서울 강남권	59㎡	84㎡	1억 2,000만 원 이상
서울 비강남권	59㎡	74㎡	6,000만~8,000만 원
수도권 외곽	59㎡	59㎡	3,000만~5,000만 원

이 표를 보면 알 수 있듯이, 배정받을 평형이 커질수록, 지역이 핵심일수록 부담도 커집니다.

게다가 조합이 고급 자재나 커뮤니티 시설을 선택하면 분담금은 더 늘어나요.
그 과정에 조합원이 의견을 내지 않으면, “원치 않는 고급화”에 돈을 내야 하는 상황이 생기죠.

그럼 포기해야 하나요?

그렇진 않아요. 저는 지금도 재건축을 후회하진 않습니다.
하지만 확실한 건, 기대만큼 ‘현실’을 아는 것이 먼저라는 점이에요.

계속 올라가는 분담금, 왜 이런 일이 생길까요?

재건축 사업은 정말 복잡합니다.
조합이 아무리 세밀하게 계산을 해도, 공사 진행 중에 예측 불가한 변수들이 계속 생겨요.

저희 아파트도 처음엔 “5천만 원 정도 예상됩니다”라는 말을 들었지만,
1년이 지나자 추가 분담금 통보서가 날아왔습니다. 거기엔 이렇게 적혀 있었어요.

[추가 납부 안내]
공사비 증가 및 일반분양 수익 감소로 인해
조합원 1인당 추가 2,400만 원 납부 필요

“분양가 잘 나와서 돈 안 낼 수도 있다더니… 왜 자꾸 더 내라는 거야?”
조합 총회에 참여해보니, 원자재가 폭등, 공사기간 지연, 인건비 상승 등이 이유라고 하더라고요.

조합이 예산을 느슨하게 잡거나, 중간에 설계가 변경되면 분담금은 무조건 늘어납니다.

조합원이 비용을 줄일 수 있는 5가지 방법

그렇다면 우리는 아무것도 못 하고 당하기만 해야 할까요?
아니요. 조합원도 전략적으로 움직이면 분담금 부담을 줄일 수 있습니다.

1. 배정 평형 선택 시 신중하게
무리해서 더 큰 평형을 받으면, 분담금도 그만큼 폭등합니다.
2. 조합 총회에 꼭 참여
고급 자재, 대형 커뮤니티 도입 등은 조합원 투표로 결정돼요. 의견을 내야 불필요한 고급화를 막을 수 있어요.
3. 조합 운영 감시
회계 감사, 사업비 공개 등을 꼼꼼히 체크하는 분위기가 형성돼야 예산 낭비를 줄일 수 있습니다.
4. 시공사 입찰 조건 꼼꼼히 보기
브랜드보다 실속을 따지세요. ‘공사비 총액 보장’ 조항 포함 여부도 중요합니다.
5. 일반분양가 현실적으로 설정
시장보다 과하게 잡은 분양가는 결국 미분양 → 분담금 인상으로 돌아옵니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 추가 분담금은 언제 확정되나요?
일반적으로 관리처분인가 후, 착공 전후로 최종 확정됩니다. 다만 사업 도중에도 일부 선납이 요청될 수 있어요.
Q. 분담금이 부담되면 분양을 포기할 수 있나요?
조합원 지위를 포기하면 현금청산 대상이 되어 새 아파트를 받을 수 없습니다.
Q. 분담금은 대출로 낼 수 있나요?
일부는 중도금 대출, 조합 연계 대출 등이 가능하지만, 한도와 신용도에 따라 제한됩니다.
Q. 이주비 이자는 누가 부담하나요?
이주비 대출 이자는 조합원이 부담합니다. 총 사업비의 일부로 포함되며, 기간이 길어질수록 부담도 커집니다.
Q. 조합이 잘못 운영돼도 분담금은 내야 하나요?
조합 운영의 잘못 여부와 무관하게, 최종 부담금은 조합원 전체가 균등 분담하게 됩니다. 따라서 감시와 참여가 필수예요.

결론 – 아파트 재건축, 예상보다 많이 드는 게 ‘정상’입니다

재건축 추진 전에는 누구나 “돈 좀 들겠지”라고 생각하지만,
막상 조합원이 되어 현실을 마주하면 “이렇게까지 많이 들 줄은 몰랐다”는 말이 절로 나옵니다.

하지만 중요한 건, 이걸 내가 당하고만 있을 일로 만들지 않기입니다.

조합 설명회에 참석하고, 결정사항을 꼼꼼히 체크하고, 의견을 내고,
필요하다면 다른 조합원들과 함께 목소리를 내야 합니다.

재건축은 결국 수억 원이 오가는 내 자산의 문제이니까요.

이 글이 같은 고민을 가진 누군가에게 조금이라도 도움이 되길 바랍니다.
“내 집, 내가 지킨다”는 마음으로, 똑똑한 조합원이 되세요!