재개발 권리산정 기준일 총정리 – 보상받을 자격 확인법

재개발 지역에 살고 계시거나, 투자를 고민 중이신 분들이라면 가장 궁금한 게 바로 “내가 보상 대상이 될까?” 아닐까요?

사실 재개발 보상에서 운명을 가르는 기준이 딱 하나 있습니다.
그게 바로 오늘 이야기할 권리산정 기준일이에요.

이 날짜 이전에 내 집, 내 땅, 내 임대차계약이 있었다면
조합원 자격도 주어지고, 분양권, 주거이전비, 임대주택 우선입주 등
다양한 혜택과 보상이 따라오지만
그 이후에 들어오면?
아쉽지만 대부분 제외됩니다.

 

그래서 여기서는

권리산정 기준일이 도대체 뭔지, 언제 정해지는지, 내 권리에 어떤 영향을 주는지
실제 사례와 함께 정리해드릴게요.
읽고 나면 내 권리가 기준일에 따라 어떻게 달라지는지 확실히 이해하실 수 있을 겁니다.

 

 

권리산정 기준일이란?

권리산정 기준일은 말 그대로
누구에게 재개발 보상 자격을 줄 것인지 정하는 기준선입니다.

쉽게 말해,
이 날짜 전에 토지나 건축물 소유, 임대차계약, 점유권 등이 있었다면
보상 대상, 조합원 자격이 인정되고,
그 이후에 들어온 경우엔 투기 목적으로 간주되어 보상 대상에서 제외됩니다.

권리산정 기준일은 정비구역 지정 고시 이후
시장·군수·구청장이 고시하는 날로,
대부분 정비구역 지정 후 3개월 이내에 확정됩니다.

내 권리와 권리산정 기준일의 관계

그럼 이 기준일이 실제로 내 권리에 어떤 영향을 줄까요?
표로 정리해볼게요.

 

구분	기준일 이전	기준일 이후
토지·건축물 소유	조합원 자격 부여, 분양권 확보	보상 대상 제외, 현금청산 대상 가능
세입자	주거이전비, 임대주택 우선 입주 대상	보호 대상 제외
무허가 건축물	기준일 이전 존치 → 보상 가능	이후 건축 → 불법시설, 원상복구 대상

 

이 표에서 보시다시피,
같은 집, 같은 땅이라도 기준일 이전과 이후에 따라 운명이 완전히 달라집니다.
특히 투자 목적으로 기준일 이후에 들어온 분들은
조합원 자격도 안 되고, 현금청산 대상이 될 수 있어요.

 

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권리산정 기준일은 언제, 어떻게 정해지나?

그럼 이 중요한 기준일은 도대체 누가, 언제 정하는 걸까요?

📌 예시

서울시 A구 B재개발구역의 경우

• 정비구역 지정 고시: 2023년 6월 15일
• 권리산정 기준일 고시: 2023년 8월 5일

👉 이 경우 2023년 8월 5일이 권리산정 기준일입니다.
그 전에 권리 취득한 분들은 보상 대상,
그 이후 취득한 분들은 대부분 제외됩니다.

 

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기준일 이후 재산 취득 시 주의할 점

가끔 재개발 지역이라고 해서 무작정 투자하는 분들 계시는데요.
권리산정 기준일 이후에 토지, 건축물을 매입하거나 세입자가 된 경우
다음과 같은 불이익이 있습니다.

 

유형	기준일 이전	기준일 이후
토지·건축물 소유	조합원 지위 인정, 분양권 부여	조합원 지위 불인정, 현금청산 대상
세입자	주거이전비, 임대주택 우선 공급 대상	보상 대상 제외
불법건축물 설치	기준일 이전 → 보상 대상	기준일 이후 → 불법시설, 철거 대상

 

저도 예전에 아는 분이 기준일 이후에 재개발 지역 부동산 투자했다가
현금청산 대상 되면서 손실 크게 본 경우를 봤거든요.
투자 목적이라면 꼭 기준일 확인하고 접근하셔야 해요.

 

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권리산정 기준일 이후, 내 권리는 어떻게 달라질까?

기준일 이후에 토지나 건물을 매입하거나, 세입자가 된 경우
내 권리가 어떻게 달라지는지 한눈에 정리해볼게요.

 

유형	기준일 이전	기준일 이후
토지·건축물 소유	조합원 지위 인정, 분양권 부여	조합원 지위 불인정, 현금청산 대상
세입자	주거이전비, 임대주택 우선 공급 대상	보상 대상 제외
불법건축물 설치	존치 인정 가능 → 보상 대상 포함	불법시설 → 철거, 원상복구 명령 가능

 

즉, 기준일 이후에 취득한 모든 권리는 보상 대상에서 제외됩니다.
이 부분을 모르고 매입했다가 손해 보는 경우가 정말 많아요.

 

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실제 사례로 보는 권리산정 기준일의 중요성

사례 1) 토지 소유 시점에 따라 조합원 자격이 달라진 경우

• A씨는 2023년 5월, B재개발구역 내 토지를 매입해
  2023년 8월 5일 기준일 이전에 등기 완료
  → 조합원 자격 인정, 분양권 확보
• B씨는 같은 지역 토지를 2023년 9월에 매입
  → 조합원 자격 불인정, 현금청산 대상
  분양권 기대하고 샀다가 큰 손실 입었죠.

사례 2) 세입자 기준일 차이

• C씨는 기준일 이전부터 해당 재개발구역에 거주하며
  주민등록, 임대차 계약 모두 유지
  → 주거이전비, 임대주택 우선 공급 대상
• D씨는 기준일 이후에 입주
  → 보상 대상 아님, 이사 비용도 안 나옴

실제 현장에서 이런 사례들 정말 많습니다.
기준일 확인 없이 매입하거나 이사했다가
나중에 “보상 못 받습니다” 소식 듣고 뒤늦게 후회하는 경우가 대부분이에요.

 

 

권리산정 기준일, 어디서 확인할 수 있을까?

그럼 내 지역의 기준일은 어떻게 확인하면 될까요?
의외로 모르고 계신 분들 많습니다.

📌 확인 방법

 

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마무리

권리산정 기준일은
내가 조합원으로 분양권을 받을 수 있을지,
주거이전비, 임대주택 지원 대상인지를
결정짓는 가장 중요한 날짜입니다.

이 기준일 하나로 몇 천, 몇 억 단위의 보상 여부가 달라지기 때문에
재개발 지역에 거주하시거나 투자 계획이 있으시다면
반드시 기준일을 확인하고 내 권리를 체크하셔야 해요.

특히 투자 목적으로 부동산 매입을 고려 중이라면
기준일 이후 매입은 현금청산 대상일 가능성이 높기 때문에
꼭 미리 확인하시길 바랍니다.

FAQ – 권리산정 기준일에 대해 자주 묻는 질문

Q1. 권리산정 기준일 이후에 토지나 건물을 사면 조합원이 될 수 없나요?

네. 원칙적으로 기준일 이후 취득자는 조합원 자격이 없습니다.
기준일 이전 취득자만 조합원이 되어 분양권을 받을 수 있습니다.

Q2. 기준일 이후 임차 계약을 했는데 보상받을 수 있나요?

아닙니다. 기준일 이후 신규 세입자는 주거이전비나 임대주택 우선 공급 등 지원 대상에서 제외됩니다.

Q3. 권리산정 기준일은 항상 정비구역 지정 고시일인가요?

아닙니다. 대부분 정비구역 지정 고시일 이후 3개월 이내 별도로 고시됩니다.

Q4. 무허가 건축물도 기준일 이전에 존재하면 보상받을 수 있나요?

네. 기준일 이전부터 존재하고 거주 사실이 확인되면
일정 부분 보상받을 수 있습니다.

Q5. 기준일 이후 소유권 이전을 했는데, 보상 대상이 될 방법은 없나요?

기준일 이후 취득자는 원칙적으로 보상 대상이 아닙니다.
다만 현금청산 절차를 통해 사업 종료 후 일부 금액을 받을 수 있습니다.

Q6. 권리산정 기준일 이후 권리를 인정받기 위해 소송할 수 있나요?

기준일 자체는 행정고시로 확정된 사항이므로
소송을 통한 권리 인정은 어렵습니다.

Q7. 기준일은 어떤 기준으로 정해지나요?

해당 지자체가 정비구역 지정 고시일 이후 통상 3개월 이내 별도 고시하며,
공익사업 필요성, 주민 의견 등을 고려해 결정됩니다.

Q8. 기준일 이후 거주 중인 세입자는 보상을 받을 수 없나요?

맞습니다. 기준일 이후 임대차 계약을 맺은 세입자는
주거이전비 등 보상 대상에서 제외됩니다.

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