요즘 도시 곳곳에서 재개발 사업이 활발하게 진행되고 있습니다.
낡은 건물들이 정비되고 새 아파트, 상가가 들어서면서 동네 분위기가 확 바뀌죠.
그런데 이런 재개발 소식이 들리면 가장 먼저 걱정하는 분들이 있습니다. 바로 무허가건물을 소유하고 계신 분들이죠.
“내 건물은 허가도 안 받고 지었는데… 재개발되면 그냥 철거되고 끝나는 거 아냐?”
이런 고민, 한 번쯤 해보셨을 겁니다.
실제로 무허가건물이라고 해서 무조건 보상에서 제외되는 것은 아닙니다.
다만, 법적 기준, 등록 여부, 사용 기간에 따라 받을 수 있는 보상 범위가 크게 달라집니다.
오늘은 재개발 무허가건물 보상 기준부터 실제 받을 수 있는 보상의 종류,
그리고 반드시 준비해야 할 절차까지, 실제 사례와 함께 꼼꼼히 풀어드릴게요.
끝까지 읽으시면 억울하게 보상 못 받는 일, 막을 수 있습니다.
무허가건물, 정확히 뭐길래?
먼저, 무허가건물이 무엇인지 정확히 알아볼게요.
무허가건물은 관할 구청에 신고하거나 허가를 받지 않고 지어진 건물을 말합니다.
주택, 상가, 창고 등 용도 불문, 허가 없이 신축, 증축, 용도 변경된 건물들이 이에 해당합니다.
주로 이런 경우가 많습니다
- 상속이나 매매 과정에서 허가받지 않고 지은 주택
- 예전에 시골에서 물려받은 땅에 허가 없이 집 지은 경우
- 기존 건물 옆에 슬쩍 붙여 지은 창고, 가건물
- 실제 거주 중인 컨테이너, 비닐하우스 등 임시 구조물
- 상가 뒤편에 무단 증축한 창고, 주방 공간
이런 건물들은 대부분 등기부등본에도 없고, 건축물대장에도 등록되어 있지 않은 경우가 많습니다.
그래서 재개발 구역으로 지정되면 법적으로 존재하지 않는 건물로 간주되기 쉽습니다.
그렇다면 이런 건물이 철거되면 보상받을 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면, 조건만 맞으면 가능합니다!
단, 기준이 까다롭다는 점 꼭 기억하세요.
재개발에서 무허가건물 보상 기준, 뭐가 중요한가?
무허가건물은 원칙적으로 불법건축물이기 때문에 철거 대상입니다.
하지만 재개발 사업은 단순히 건물 철거만을 목표로 하지 않습니다.
거기 거주하는 사람들의 삶, 권리까지 함께 고려해야 하기 때문에
무조건 보상 제외가 되지는 않습니다.
등록 여부가 첫 번째 기준
건축물대장 등 지자체에 등록되어 있는 무허가건물은
보상 대상이 될 가능성이 큽니다.
반면, 등록도 안 되어 있는 경우에는
주거이전비, 이사비 같은 간접 보상만 가능한 경우가 많습니다.
장기 사용 여부도 중요
10~20년 이상 장기 거주 또는 영업해왔다면 보상 가능성이 높습니다.
예를 들어, 1990년대 초반부터 거주했던 주택이라면
등록 여부와 함께 중요한 판단 요소가 됩니다.
실제 사용 실태 확인
주거용인지, 영업용인지에 따라 받을 수 있는 보상 항목이 달라집니다.
- 주거용 → 주거이전비, 이사비 등
- 영업용 → 시설이전비, 영업손실 보상 등
“철거되면 무조건 보상받겠지?” 착각입니다!
많은 분들이 “내 건물 눈에 보이는데, 철거하면 당연히 보상해주겠지” 하고 생각하세요.
하지만 도시 및 주거환경정비법, 건축법, 공익사업법(공토법)을 보면
꼭 그렇지만은 않습니다.
보상 여부 결정 요소
등록 여부
건축물대장에 등록되어 있는지 반드시 확인하세요.
장기 점유 여부
사업구역 지정 이전부터 계속 거주했는지가 핵심입니다.
사용 실태
실제 주거 또는 영업에 사용했는지가 중요한 판단 기준입니다.
법적 소유권 또는 점유권
소유자인지, 단순 점유자인지에 따라 받을 수 있는 보상 범위가 달라집니다.
조합의 보상 방침
사업시행계획에 따라 조합이 정한 보상 방침이 다를 수 있습니다.
예를 들어, 1995년 이전부터 등록된 무허가주택에서
거주해왔다면 대부분 주거이전비, 이사비, 생활대책용지 제공 등
보상을 받을 수 있습니다.
반면, 최근에 몰래 설치한 컨테이너 상가처럼
사업인가 이후 무단 증축한 경우라면
100% 보상 불가입니다.
제가 아는 분도 이런 경우에 억울하게 손해를 봤는데요.
알고 보니 사업계획 승인 이후에 지어진 구조물이라
어떤 보상도 받을 수 없었습니다.
꼭 사전에 확인하세요!
실제 사례로 보는 무허가건물 보상 여부
사례 1 – 등록된 무허가 주택, 보상받은 경우
서울 강서구 C구역에서는 1985년부터 거주하고 있던 A씨의 사례가 있습니다.
A씨의 집은 허가받지 않고 지어진 무허가주택이었지만,
건축물대장에 등록되어 있었고,
주민등록상 전입 기록도 오래된 케이스였죠.
결과적으로 A씨는 다음과 같은 보상을 받았습니다.
- ✅ 건물 자체에 대한 감정평가 금액
- ✅ 주거이전비
- ✅ 이사비
총 4,500만 원 정도의 보상을 받았습니다.
불법건축물이라도 등록되어 있고 장기 거주 사실이 입증되면
이처럼 보상 가능합니다.
사례 2 – 등록되지 않은 무허가 상가, 보상 불가
반면, 송파구 D구역에서는 사업시행인가 직전에
무단 설치된 컨테이너 상가가 있었습니다.
소유자는 “내 건물도 철거되니 보상해 달라“고 요구했지만,
- 📌 등록도 안 되어 있었고
- 📌 점유 시점도 너무 최근
- 📌 주거도 아닌 단순 상업 목적
이러한 이유로 모든 보상 대상에서 제외됐습니다.
결국 철거 대상에 포함됐을 뿐, 보상금은 한 푼도 받지 못한 사례입니다.
무허가건물 소유자·세입자가 받을 수 있는 보상 항목
많은 분들이 “무허가니까 아무것도 못 받는다“고 생각하지만,
그건 오해입니다!
조건만 맞으면 다음과 같은 보상 항목을 받을 수 있습니다.
받을 수 있는 보상 항목
건물 보상비
등록된 무허가건물이라면
감정평가를 통해 건물 잔존가치에 대한 보상 가능합니다.
주거이전비
주거용 무허가건물에서
실제로 거주하고 있었던 경우,
1세대 1주택 기준으로 주거이전비가 지급됩니다.
이사비
실제 거주 사실이 확인되면
이사에 필요한 비용도 지원됩니다.
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시설이전비
영업용 건물이라면
영업 시설 이전에 드는 비용을 받을 수 있습니다.
영업손실 보상
실제 영업 사실이 입증되면
영업권 손실에 대한 일부 보상도 가능합니다.
생활대책용지 공급
일부 공공재개발에서는
장기 거주자에게 대체 주거지를 제공하기도 합니다.
📌 단, 다음과 같은 경우에는 모든 보상 대상에서 제외됩니다.
- 투기 목적
- 불법 점유
- 사업인가 이후 무단 증축
“걸리면 뽀록이지” 이런 생각은 절대 금물입니다.
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보상받기 위해 꼭 준비해야 할 것들
제가 상담 도와드릴 때 가장 많이 강조하는 부분입니다.
사전에 꼼꼼히 준비 안 하면 받을 수 있는 것도 못 받는 경우가 정말 많아요.
등록 여부 확인
관할 구청에 방문해
📄 건축물대장, 토지대장, 조합 등록현황을 확인하세요.
내 건물이 등록되어 있는지부터 체크해야 합니다.
실거주·실영업 증빙
주민등록등본, 상가사업자등록증, 공과금 납부내역 등
실제 거주하거나 영업했다는 증거를 반드시 준비하세요.
장기 거주·점유 기간 증명
10~20년 이상 사용했다면 유리합니다.
주민등록 전입일, 상가 사업자등록일, 공과금 납부 내역 등
장기 사용 기록을 챙기세요.
재개발 사업계획서 확인
내가 속한 구역의
사업시행계획서, 조합 규약을 확인해
무허가건물 관련 보상 규정이 어떻게 되어있는지 반드시 확인하세요.
전문가 상담
재개발 조합과 협의할 때,
법률 대리인이나 보상 전문가 도움을 받는 게 좋습니다.
실제 협의 과정에서 불리한 조건으로 합의하는 경우가 많습니다.
마지막으로, 꼭 기억해야 할 유의사항
- ✅ 무허가건물 보상은 토지 보상과 별개입니다.
- ✅ 소유권, 점유권에 따라 받을 수 있는 보상 항목이 다릅니다.
- ✅ 사업인가 이후 무단 증축은 100% 보상 제외입니다.
- ✅ 일부 조합에서는 무허가건물 소유자에게 조합원 자격을 인정하지 않는 경우도 있습니다.
- ✅ 감정평가 기준으로 보상액이 산정되기 때문에, 시세보다 낮을 수 있습니다.
무허가건물이라고 해서 무조건 보상 불가인 것은 아닙니다.
다만 등록 여부, 사용 기간, 사용 실태 등 여러 조건이 맞아야 보상이 가능하니
미리 꼼꼼히 확인해 두세요.
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