재개발 보상금 세금 총정리 - 양도세·소득세 얼마 내야 하나

재개발 사업이 진행되면 가장 먼저 떠오르는 게
“내 집, 내 상가, 내 땅… 보상금 얼마나 받을까?”라는 생각이겠지만,
막상 보상금 받을 때가 되면 또 하나 신경 써야 할 게 있습니다.
바로 재개발 보상금 세금!

저도 주변에서 보상금 받은 분들 이야기 들으면
“몇 억 받았는데, 세금으로 수천만 원 빠져나갔다”
라는 얘기 정말 자주 들었거든요.

특히 재개발 보상금은
그냥 내 통장에 다 들어오는 순수익이 아니라
양도소득세, 소득세 등 다양한 세금이 부과됩니다.
그리고 이 구조가 생각보다 복잡해서
미리 알고 준비하지 않으면 낭패 보기 딱 좋습니다.

오늘은

✅ 어떤 세금이 붙는지
✅ 금액은 어떻게 계산되는지
✅ 절세 방법은 무엇인지
✅ 실제 사례

까지 깔끔하게 정리해드릴게요!

주요 내용

재개발 보상금, 어떤 세금이 부과될까?

재개발 보상금에 붙는 세금은 크게 두 가지입니다.

세금 종류	적용 대상	특징
양도소득세	토지·주택·상가 소유자	강제 수용도 ‘양도’로 간주되어 과세
소득세 (기타소득세)	상가 임차인, 영업손실 보상금, 주거이전비 등	부동산 외 보상금에 과세

즉,
내가 토지·건물의 주인이라면 → 양도소득세
내가 상가 임차인이거나 영업손실·이주비를 받았다면 → 소득세(기타소득세)
가 붙습니다.

👍 재개발 상가 철거 보상금 – 보상 금액 산정 얼마 받을 수 있을까?

양도소득세, 언제 내야 할까?

강제 수용이라도 ‘양도’로 간주돼서
토지·주택·상가 소유자는 양도소득세를 내야 합니다.

📌 세율 구조 (2024년 기준)

과세표준 (양도차익)	세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	–
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하	35%	1,490만원
1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	45%	3,540만원

📌 양도차익 계산법

양도차익 = 보상금(양도가액) – 취득가액 – 필요경비

예를 들어,
보상금 3억 원, 취득가액 1억 원, 필요경비 2,000만 원이라면

양도차익 = 3억 – 1억 – 2,000만 = 1억 8,000만 원

→ 이 금액에 위 세율이 적용됩니다.

양도소득세 감면 및 비과세 혜택

다행히 모든 보상금이 다 세금 폭탄 맞는 건 아닙니다.
조건에 따라 감면·비과세 혜택도 받을 수 있어요.

감면 조건	내용
1세대 1주택 비과세	10년 이상 보유·거주, 9억원 이하 → 비과세
공익사업 수용 특례	보상금 7,000만원 한도, 10% 세액 감면
장기보유특별공제	3년 이상 보유 시 최대 30%~80% 공제
자경 농지 감면	8년 이상 농지 경작 → 최대 100% 감면 가능

※ 주의:
수용재결 절차를 거친 경우에만 공익사업 감면 혜택 가능!
자진 협의매매는 해당 안 됩니다.

소득세(기타소득세)는 언제 부과될까?

재개발·재건축 보상금 중 소유자가 아닌 임차인이 받거나, 영업손실 보상금, 주거이전비, 이주정착금 등은 양도소득세가 아닌 ‘소득세(기타소득세)’가 부과됩니다.

📌 과세 대상 보상금

영업손실 보상금
폐업 보상금
주거이전비
이주정착금
임차인 보상금

즉, 부동산 자체 매매로 인한 소득이 아니라, 영업 중단, 이사비, 정착 지원 등으로 지급된 보상금은 모두 기타소득세 과세 대상입니다.

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소득세 계산 방법

기타소득세 계산 방법은 단순합니다. 받은 보상금의 60%를 소득으로 간주하고, 그 금액에 따라 종합소득세율이 적용됩니다.

📌 예시

B씨가 영업손실 보상금으로 8,000만 원을 받았다면:

과세 대상 금액 = 8,000만원 × 60% = 4,800만원
해당 금액에 종합소득세율 적용 → 약 720만원 세금 부과

※ 종합소득세율은 최대 45%까지 적용될 수 있습니다.

실제 재개발 보상금 세금 사례

사례	보상금 종류	수령 금액	세금 부과 내역
사례 1	토지·주택 보상금	4억 원	양도차익 2억 5천만 원 → 양도소득세 약 7,000만 원
사례 2	상가 임차인 영업손실 보상금	8,000만 원	과세 대상 4,800만원 → 세액 약 720만원
사례 3	상가 소유자 토지·건물+영업손실	6억 원	양도소득세 + 소득세 합산, 총 세액 1억 원 이상

재개발 보상금 절세 방법

보상금은 금액이 큰 만큼, 세금도 준비하지 않으면 상당히 부담될 수 있습니다. 다음 절세 방법을 꼭 확인해두세요.

✅ 장기보유특별공제 활용

토지·건물의 경우, 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 양도소득세 공제 가능

✅ 공익사업 감면 신청

수용재결 절차를 통해 보상금 받은 경우
7,000만원 한도 내에서 10% 세액 감면 신청 가능

✅ 사업자등록·소득신고 철저히

임차인이 영업손실 보상금 수령 시
사업자등록증, 매출 신고자료 등 준비 필수
신고가 되어 있지 않으면 보상금도 줄고, 세금도 더 많이 부과

✅ 세무 전문가 상담 필수

재개발 보상금은 세금 규모가 수천만 원, 억대까지 커질 수 있음
세무사 상담을 통해 사전에 절세 전략 마련

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 강제 수용된 보상금에도 세금 내나요?

네. 강제 수용도 양도로 간주되어 양도소득세가 부과됩니다.

Q2. 보상금 받으면 바로 세금 내야 하나요?

일부는 원천징수 후 지급되지만, 대부분은 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 신고·납부해야 합니다.

Q3. 1가구 1주택자인데 보상금에도 세금이 나오나요?

10년 이상 보유·거주하고, 양도 당시 9억 원 이하라면 비과세 가능합니다.
그 외 조건에서는 양도소득세가 부과됩니다.

Q4. 임차인이 받은 영업손실 보상금도 세금 내나요?

네. 기타소득세로 과세됩니다.

Q5. 협의 매매도 세금 감면되나요?

아니요. 수용재결 절차를 거쳐야 공익사업 감면이 적용됩니다.

Q6. 영업손실 보상금을 신고하지 않으면?

가산세, 가중세 등 추가 세금이 부과될 수 있습니다.

Q7. 주거이전비, 이주정착금도 세금 내야 하나요?

네. 기타소득세 부과 대상입니다.

Q8. 재개발 보상금 세금 신고는 누가 하나요?

대부분 본인이 종합소득세 신고 시 포함해 신고해야 합니다. 일부는 원천징수 후 지급될 수 있습니다.

마무리

재개발 보상금과 관련된 세금 구조는 생각보다 복잡합니다.
소유자, 임차인, 영업손실, 이주비 등 다양한 보상 유형에 따라 적용되는 세금도 달라지고, 조건에 따라 감면 또는 비과세 여부도 달라집니다.

따라서 보상금 계약서에 도장 찍기 전에 반드시:

세무사 상담
사전 신고
절세 전략 마련

을 준비하시기 바랍니다.

보상금은 크지만, 세금도 상상 이상으로 커질 수 있다는 사실, 잊지 마세요!