아파트 부부 공동명의 시 주의할 점

“결혼했으면 집도 당연히 부부 공동명의로 해야 하지 않을까?”

이렇게 생각하시는 분들 많으시죠? 실제로도 요즘엔 신혼부부들 사이에서 부동산 공동명의가 거의 기본처럼 여겨지고 있는데요.

하지만 막상 자세히 들여다보면, 이게 그렇게 간단한 문제가 아니더라고요.
양도세 문제부터 이혼 시 재산 분할까지… 생각보다 훨씬 복잡한 일들이 얽혀있습니다.

그래서 오늘은 아파트 부부 공동명의 할 때 반드시 알아야 할 주의사항들,
그리고 세금 폭탄 피할 수 있는 꿀팁들까지 싹 정리해드릴게요!

그럼 지금부터 하나씩 같이 살펴보죠

1. 공동명의냐 단독명의냐 – 세금에서 차이 납니다

양도소득세? 1가구 1주택 비과세? 헷갈린다면 주목!

아파트를 팔 때 가장 민감한 게 바로 양도소득세인데요,
이게 공동명의일 경우에는 1가구 1주택 비과세 요건이 까다로워질 수 있어요.

제 경우에는 부모님 명의로 된 집이 있었는데, 이게 나중에 저희 부부에게도 영향을 미치더라고요.
공동명의라도 실제 거주기간과 보유기간을 정확히 따지니까 생각보다 절세가 쉽지 않았어요.

TIP: 공동명의라고 해서 무조건 절세가 되는 게 아닙니다. 조건이 안 맞으면 양도세가 두 배로 나올 수도 있어요!

“내가 돈 다 냈는데, 반반 명의라니?” – 국세청은 그렇게 안 봐요

공동명의로 아파트를 등기할 때, 누가 얼마를 부담했는지와 지분 비율이 다르면 문제가 됩니다.
예를 들어, 남편 혼자 자금을 다 냈는데 명의는 5:5로 했다면?
그 순간 아내가 50%를 무상으로 증여받은 걸로 간주돼서 증여세가 발생할 수 있어요.

저도 이 부분은 몰랐다가, 친구가 부동산 등기하면서 억 단위 증여세 고지서 받고 알게 됐거든요

“명의만 나누는 게 아니라 세금도 나눠집니다!” – 꼭 기억하세요!

사랑은 변해도, 명의는 남는다…

슬픈 이야기지만, 이혼 시 재산 분할은 현실이에요.
결혼 초반, 아무 생각 없이 공동명의로 해놨던 집이 이혼 시 분쟁의 씨앗이 되는 경우가 많습니다.

왜냐하면 명의가 곧 소유권은 아니기 때문이죠.

특히 가사노동이나 육아를 전담한 배우자라면 기여도를 입증해야 하고,
실제 누가 얼마를 냈는지도 따져야 해요.

“사랑은 계약이 아니지만, 명의는 법적 책임입니다.”

이혼 재산분할 50대50일까? 실제 판례 분석

조건 맞춰야 절세됩니다

부부가 아파트를 공동명의로 가지면 종합부동산세 공제 한도가 2배로 늘어나는 장점이 있어요.
하지만 무조건 좋은 건 아닙니다.

예를 들어, 2주택자 부부가 각각 공동명의로 주택을 나눠가졌다면?
그 지역이 조정대상지역인지, 세대분리를 했는지 등에 따라 오히려 세금이 더 나올 수 있어요.

저희 부부도 처음엔 절세될 줄 알았는데, 조정지역이라는 걸 몰라서 세금 폭탄 맞을 뻔했어요…

대출은 함께 받아도, 신용은 따로 봅니다

공동명의로 아파트를 구입하면, 생각보다 대출 조건에도 차이가 생깁니다.
보통은 명의자가 많으면 대출 한도도 커질 것 같잖아요? 그런데 오히려 그 반대인 경우도 많아요.

예를 들어, 부부 중 한 명의 신용점수가 낮으면 전체 대출 조건에 영향을 미칩니다.
또, 대출 상환 책임도 공동으로 지게 되기 때문에, 한쪽이 연체하면 다른 한쪽 신용도까지 같이 하락할 수 있어요

“집은 함께 사도, 신용은 따로 관리해야 합니다.”

저도 처음엔 신혼부부 특별대출만 생각했는데, 막상 공동명의로 하니까
중도상환수수료나 금리 조건에서 불이익이 생기더라고요.
결국 은행 직원한테서 “차라리 한 사람 명의로 하는 게 유리하다”는 말도 들었어요.

구분	공동명의	단독명의
소유권	부부 각각 지분 소유 (예: 50:50)	한 사람 명의로만 소유
양도소득세	각자의 지분만큼 분산 가능하지만, 1가구 1주택 비과세 요건 주의	조건만 맞으면 1가구 1주택 비과세 적용 쉬움
종합부동산세	1인당 6억씩 공제되어 총 12억까지 비과세 혜택	1인당 6억 공제 – 고가 주택 보유 시 불리할 수 있음
증여세	지분 비율과 실제 자금 분담이 다르면 증여세 발생 가능	자금 출처 명확하면 증여세 이슈 없음
대출	두 사람 신용 모두 반영 → 한쪽 신용 낮으면 불리	명의자 신용만 평가 → 조건 단순
이혼 시 재산분할	지분 비율에 따라 분할이나 분쟁 발생 가능	기여도에 따라 분할 가능 (법적 소유권은 한 사람)
명확한 권리 관계	지분이 명확해 공동 소유로 인정	재산 권한·처분 시 단독 결정 가능

자, 이렇게 부부 공동명의에 관련된 중요한 이슈들을 하나씩 정리해봤는데요,

어떻게 보면 절세와 책임 분담이라는 장점도 있지만,
또 한편으로는 세금, 명의 분쟁, 대출 문제 등 예기치 않은 단점들도 꽤 많죠.

그래서 무턱대고 “공동명의가 좋다더라~” 하고 결정하지 마시고,
반드시 세무사, 법무사, 부동산 전문가와 상담 후 결정하시길 추천드려요.

특히 집을 사기 전엔, “매도, 증여, 상속, 이혼”까지 생각해서 계획을 세워야 합니다.
그래야 진짜 내 집 마련의 성공적인 시작이 될 수 있거든요!